Spółdzielnia żąda planu instalacji elektrycznej mieszkania
Pytanie: Jestem właścicielką mieszkania i prowadzę w nim generalny remont (wszystko w obrębie lokalu, bez ingerencji w części wspólne). Prace wykonują moi pracownicy. Dzisiaj doszło do sytuacji, która mnie zaniepokoiła – przedstawiciele spółdzielni weszli do mieszkania podczas naszej nieobecności (byli tylko pracownicy). Spółdzielnia żąda ode mnie m.in. planu instalacji elektrycznej. Czy spółdzielnia ma prawo wymagać ode mnie planu instalacji elektrycznej, jeśli nie ingeruję w części wspólne?
Odpowiedź: Spółdzielnia mieszkaniowa może żądać od Ciebie dokumentacji tylko w takim zakresie, w jakim jest to uzasadnione bezpieczeństwem budynku i wynika z jej regulaminów, ale nie istnieje ogólny przepis, który jednoznacznie nakazywałby właścicielowi lokalu przekazywanie projektu instalacji elektrycznej przy remoncie wewnątrz mieszkania, o ile nie ingerujesz w części wspólne ani konstrukcję budynku.
Prawo budowlane nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia do organu administracji na remont instalacji elektrycznej wewnątrz lokalu, jeśli nie ingerujesz w konstrukcję budynku ani części wspólne (remont instalacji w lokalu, przesunięcia ścianek działowych itp.). Jednocześnie właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek dbać o bezpieczny stan instalacji i poddawać obiekt okresowym kontrolom (co najmniej raz na 5 lat), w tym instalacji elektrycznej. Z tej odpowiedzialności spółdzielnie wyprowadzają praktykę, że mogą wymagać dokumentów potwierdzających, że prace w lokalach nie zagrażają instalacjom wspólnym (np. odgromowej, pionom, WLZ) ani bezpieczeństwu mieszkańców.
Jak wspomniałem, z ustawy nie wynika bezwzględny obowiązek właściciela, by z własnej inicjatywy sporządzać i przekazywać spółdzielni projekt/plan instalacji przy remoncie wewnątrz lokalu. Spółdzielnia może jednak w swoim regulaminie remontów i wniosków remontowych przewidzieć, że przy wymianie lub większej modernizacji instalacji elektrycznej lokator ma obowiązek przedłożyć np. schemat lub rzut z zaznaczeniem zmian, sporządzony przez osobę z uprawnieniami jako warunek wyrażenia zgody na remont. Takie wymaganie jest dopuszczalne, jeśli wynika z regulaminu spółdzielni lub uchwał, ma istotny związek z bezpieczeństwem budynku i instalacji wspólnych oraz nie wykracza poza rozsądny zakres (np. wystarczy schemat i protokół pomiarów, a nie pełnowymiarowy projekt jak dla nowego budynku). Wiele spółdzielni przy wymianie instalacji wymaga zgłoszenia, zgody i po zakończeniu – protokołu pomiarów oraz schematu ideowego podpisanego przez elektryka z uprawnieniami “E”/”D”.
Osobna kwestia która warto poruszyć, to wejście do mieszkania bez Twojej zgody. Spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu zasadniczo w dwóch sytuacjach:
– gdy trzeba usuwać awarię lub niebezpieczeństwo dotyczące części wspólnych (np. wyciek, zagrożenie pożarowe, poważna usterka instalacji wspólnej),
– gdy wykonuje konserwację lub remont części wspólnych i jest konieczny dostęp do lokalu; jeśli właściciel odmawia lub jest nieobecny, zwykle wymagany jest udział policji/straży pożarnej albo wyrok nakazujący udostępnienie lokalu.
Rutynowa kontrola remontu w Twoim lokalu, bez nagłej awarii, nie usprawiedliwia wchodzenia pod Twoją nieobecność; powinni mieć na to Twoją zgodę lub wyraźną pilną podstawę (awaria, zagrożenie).
Zażądaj od spółdzielni wskazania podstawy prawnej, z którego wywodzi prawo żądania planu instalacji elektrycznej w Twoim przypadku oraz wskazania, czy uzależniają kontynuowanie/remont od przedłożenia tej dokumentacji. Jeśli regulamin rzeczywiście przewiduje obowiązek przedłożenia schematu/projektu przy modernizacji instalacji, rozważ zlecenie sporządzenia prostego schematu i protokołu pomiarów elektrykowi z uprawnieniami (to i tak jest w Twoim interesie dowodowym w razie np. pożaru), negocjowanie formy dokumentacji (np. schemat oraz protokół zamiast pełnego projektu budowlanego).
W sprawie wspomnianego wejścia do mieszkania złóż pisemne zastrzeżenie/wezwanie, że na przyszłość żądasz, by wejście do lokalu następowało tylko za Twoją wiedzą i zgodą, chyba że zachodzi nagła awaria lub inne ustawowe przesłanki; zapytaj ich, na jakiej podstawie prawnej weszli tym razem i jaki był cel.