Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: W 2020 r zawarłem umowę dzierżawy gruntu pod garaż dwustanowiskowy ze spółdzielnią mieszkaniową, przez cały czas użytkowałem garaż zgodnie z przeznaczeniem , płaciłem regularnie , nie było żadnych zastrzeżeń ze strony spółdzielni. Na własny koszt wyrównałem teren, utwardziłem go oczywiście zakupiłem garaż z montażem. 17.03 nagle dostałem wypowiedzenie umowy z miesięcznym wypowiedzeniem bez podania przyczyny. Z nie oficjalnych żródeł wiem że inicjatorem tej sytuacji jest nowy członek Rady Nadzorczej. Spółdzielnia wyznawcza mi inne miejsce ale o wymiarach 6×4 , obecnie mam 6×8 Ale to miejsce musiałbym znowu przygotować i zakupić mniejszy garaż czyli to kolejne koszty na które ani mnie nie stać . Spółdzielnie w planach ma utworzenie kolejnego rzędu garaży ale mój obecny w ogóle nie koliduje w planach spółdzielni. Co mogę zrobić w tej sytuacji ? Umowę 6 lat temu zawarłem w zaufaniu do działań spółdzielni ( umowa na czas nie określony)dlatego zainwestowałem na prawdę duże pieniądze w to miejsce .

Odpowiedź: Możesz rozważyć zarówno zakwestionowanie wypowiedzenia, jak i domaganie się rozliczenia poniesionych nakładów (teren, garaż), a równolegle spróbować załatwić sprawę polubownie ze spółdzielnią.

Przejrzyj dokładnie umowę, czy zawiera zapis stanowiący, że każda ze stron może wypowiedzieć umowę w każdym czasie z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, bez podania przyczyny – jeśli tak, to spółdzielnia ma prawo to zrobić i sądy uznają takie postanowienia za ważne. Sprawdź też, czy jest dłuższy okres wypowiedzenia, ograniczenie przyczyn, wzmianka o garażu/poniesionych nakładach itp. Jeżeli w ogóle brak zapisów o wypowiedzeniu, to zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego, który dla umowy dzierżawy na czas nieokreślony przewiduje 6‑miesięczny okres wypowiedzenia na koniec roku dzierżawnego (dla „innej dzierżawy” niż rolna). I wtedy wypowiedzenie z jednomiesięcznym terminem może być nieskuteczne.

Jeżeli wypowiedzenie nie spełnia warunków (np. za krótki termin, brak formy pisemnej, sprzeczność z umową), to możesz skierować do spółdzielni pismo informujące, że wypowiedzenie uważasz za bezskuteczne z powodu naruszenia konkretnych zapisów umowy / art. 704 w zw. z art. 694 k.c. i nadal uważasz umowę za trwającą. W razie sporu – rozważyć powództwo o ustalenie istnienia stosunku dzierżawy (to już z pomocą adwokata/radcy prawnego).

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie (art. 694 k.c.), a w nich art. 676 k.c. stanowiący, że jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz (np. utwardził teren), wydzierżawiający może albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą ich wartości w chwili zwrotu rzeczy, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. To oznacza, że po zakończeniu dzierżawy możesz domagać się rozliczenia nakładów (utwardzenia, prac ziemnych), jeśli umowa tego wyraźnie nie wyłącza. Spółdzielnia nie może jednocześnie zatrzymać ulepszeń i odmówić jakiegokolwiek rozliczenia, jeżeli nie umówiliście się inaczej. Z kolei jeżeli garaż jest Twoją własnością (konstrukcja blaszana, możliwa do demontażu) i nie stał się częścią gruntu, masz prawo go zabrać po zakończeniu umowy. Jeżeli z dokumentów lub umowy wynika, że miał przejść na spółdzielnię, możesz żądać wynagrodzenia za jego wartość (znowu: chyba że umowa wyraźnie uregulowała tę kwestię inaczej).

Warto też wiedzieć, że nawet jeśli umowa daje prawo do wypowiedzenia bez podania przyczyny, to w wyjątkowych sytuacjach wypowiedzenie może zostać ocenione jako nadużycie prawa (art. 5 k.c.) – np. gdy jest rażąco sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Sądy bardzo ostrożnie podchodzą do takiego argumentu, ale w Twojej sytuacji można go rozważyć, bo korzystałeś prawidłowo z garażu, płaciłeś w terminie, nie było zastrzeżeń, poczyniłeś znaczne nakłady w zaufaniu do stabilności umowy na czas nieokreślony. Spółdzielnia z jednej strony mówi o nowych garażach, a z drugiej przenosi Cię na gorsze miejsce, choć Twój garaż nie koliduje z planami. To jednak jest argument procesowy, jeśli zdecydujesz się na spór sądowy.