Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Obracam nieruchomościami – kupuję, remontuję na ładnie i sprzedaję. Mam problem ze spółdzielnią, która niedawno wpadła na “pomysł” wpisania do swojego regulaminu, żeby nie wydawać zaświadczenia o niezaleganiu z czynszem, dopóki nie przyjdzie administracja i nie sprawdzi, czy wszystko jest ok – tak robią TYLKO I WYŁĄCZNIE z fliperami, czyli gdy firma jest właścicielem. Oczywiście, wiem że jest to niezgodne z prawem. W zależności od administracji danego osiedla, “czepiają się” różnie, czasem po prostu sprawdzą, czy wentylacja jest ok, czasem chodzi o absurdy, typu nie podoba im się obrobienie ściany od strony klatki po wymianie drzwi. Teraz złożyłam podanie do administracji, pisząc w jednym o wymianie pionu, wybiciu ścianki działowej o szerokości 1 metr, którą zdążyliśmy wybić, wiedząc, że będzie zgoda – jednak Pan z administracji powiedział już mi przez telefon, że nie wyda mi żadnych zgód albo będzie opóźniał (twierdząc, że ma 30 dni), nie wyda mi zgody na wymianę grzejnika w sezonie, jak go nie wpuszczę na mieszkanie. Co mogę zrobić?

Odpowiedź: Spółdzielnia może w pewnym zakresie kontrolować remonty, ale nie może szykanować Cię jako “flippera” ani dowolnie blokować zaświadczeń czy zgód tylko po to, by utrudnić sprzedaż lokali. Część ich działań można skutecznie podważyć jako nadużycie prawa i dyskryminację, ale wymaga to wejścia w tryb oficjalnych wezwań, skarg, a nawet powództwa sądowego.
​
Ustawa nie zawiera wprost ogólnego obowiązku spółdzielni wydawania zaświadczeń o niezaleganiu z opłatami, ale w świetle orzecznictwa nie można w sposób sztuczny ograniczać zbywalności prawa do lokalu, np. przez bezzasadną odmowę zaświadczeń potrzebnych do sprzedaży. Warunkowanie wydania zaświadczenia od odbioru remontu albo od wizji lokalnej, jeśli nie ma podstawy w ustawie lub statucie/regulaminie i jest stosowane wybiórczo tylko wobec firm/flipperów, może być traktowane jako nadużycie prawa podmiotowego oraz naruszenie zasady równego traktowania członków i właścicieli lokali. Spółdzielnia może żądać zgłoszenia i swojej zgody, jeżeli prace ingerują w części wspólne (piony, ściany konstrukcyjne, instalacje CO, wentylacja), a także ma prawo wejść do lokalu w zakresie koniecznym do utrzymania, kontroli i remontu części wspólnych oraz instalacji przebiegających przez lokal. Nie ma natomiast prawa uzależniać zgód od uznaniowej oceny estetyki czy od karania za to, że jesteś przedsiębiorcą – takie zachowanie może wypełniać przesłanki działań sprzecznych ze społeczno‑gospodarczym przeznaczeniem prawa i dobrymi obyczajami (art. 5 k.c.), co otwiera drogę do żądania zaniechania i odszkodowania.
​
Złóż zatem pisemny, precyzyjny wniosek o wydanie zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami, wydanie zgody na konkretne roboty (wymiana pionu, wyburzenie ściany działowej – z opisem, że nie jest konstrukcyjna; wymiana grzejnika) i zażądaj odpowiedzi w rozsądnym terminie np. 14 dni wskazując, że opóźnianie narusza zbywalność prawa do lokalu i może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą. W tymże samym piśmie albo osobno opisz rozmowę z administratorem, zażądaj wskazania konkretnej podstawy prawnej i regulaminowej dla takich działań i zapowiedz, że w razie dalszego utrudniania zwrócisz się do rady nadzorczej spółdzielni (formalna skarga na działania administracji), a w ostateczności do sądu, z powództwem o złożenie oświadczenia woli (wydanie zgody/zaświadczenia) lub o ustalenie bezskuteczności odmowy i odszkodowanie.
​
Jeżeli chodzi o czynności konieczne (np. wymiana pionu, kontrola instalacji CO, wentylacji), masz obowiązek umożliwić dostęp po uzgodnieniu terminu; blokowanie może być uznane za naruszenie obowiązków właściciela i dać spółdzielni realne instrumenty (np. wejście z policją, roszczenia). Zaznacz jednak, że udostępnienie lokalu dotyczyć będzie wyłącznie czynności technicznych związanych z instalacjami i częściami wspólnymi, a nie arbitralnej oceny aranżacji i estetyki lokalu, i że nie wyrażasz zgody na uzależnianie zaświadczeń czy zgód od takich subiektywnych ocen.