Skarga pauliańska przeciwko kolejnemu nabywcy
Pytanie: Bardzo proszę o udzielenie rady w mojej sprawie. Podpisałam umowę przedwstępną na zakup lokalu od pani Kowalskiej. W tym samym dniu Pani Kowalska otrzymała w akcie darowizny lokal od swojego syna Pana Kowalskiego. Po 2 tygodniach w dziale III księgi wieczystej pojawia się wpis egzekucyjny na Pana Kowalskiego. Następnie parę dni później Pani Kowalska wnosi do III działu księgi wieczystej wpis o wykreślenie wpisu komorniczego.
Moje pytanie jest takie: czy pani Kowalska jest zobowiązana do tego by spłacić dług jej syna jeśli otrzymała lokal od syna czy komornik może zająć nieruchomość kiedy należy on już do Pana Kowalskiego? Boję się że kupię lokal z komornikiem, nawet gdy księga wieczysta będzie czysta w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, a po kilku dniach pojawi się wpis komorniczy na Pana Kowalskiego. Widzę teraz, że Pan Kowalski darując matce lokal, chciał zabezpieczyć lokal przed komornikiem, ale faktycznie uratował?
Przeczytaj też: Darowizna przed powstaniem długu a skarga pauliańska
Odpowiedź: Przejście własności nieruchomości na obdarowanego następuje z chwilą podpisania umowy darowizny oczywiście w formie aktu notarialnego. Można znaleźć opinie według których przejście własności następuje dopiero z chwilą dokonania zmiany właściciela w księdze wieczystej, ale jest to nieprawda, bowiem wpis w księdze wieczystej ma charakter deklaratoryjny; wiąże się z tym ryzyko zostania oszukanym w wyniku podwójnej sprzedaży nieruchomości ale to uwaga tylko na marginesie. Jednak ja piszę Pani o tym dlatego, że w takim razie należy przyjąć, iż wniosek obdarowanej pani Kowalskiej o wykreślenie w księdze wieczystej wzmianki o wszczęciu egzekucji, zostanie uwzględniony.
Przeczytaj też: Skarga pauliańska – przeciwko komu, kogo pozwać?
W takiej sytuacji bezpośrednio Pani Kowalska nie będzie odpowiadać za długi darczyńcy czyli jej syna – pana Kowalskiego, gdyż ona dłużnikiem nie jest. Jednakże istnieje tzw. skarga pauliańska i ta instytucja umożliwia wierzycielowi (jeżeli darowizna nieruchomości uniemożliwiła wyegzekwowanie jego należności) wystąpienie do sądu z wnioskiem o uznanie darowizny za bezskuteczną w stosunku do tegoż wierzyciela. Przyjmuje się, że jeżeli obdarowaną jest osoba z najbliższej rodziny dłużnika (a matka jest nią niewątpliwie), to wiedziała ona o rzeczywistym celu darowizny czyli że miała ona na celu uniemożliwienie zajęcia i zlicytowania nieruchomości. I to wystarczy do tego aby uzyskać uznanie sądowne bezskuteczności tej czynności prawnej czyli darowizny, względem wierzyciela – komornik będzie wtedy mógł prowadzić egzekucję z tej nieruchomości. Oczywiście skarga pauliańska jest inicjowana przez wierzyciela a nie z urzędu natomiast jest wysoce prawdopodobne iż komornik poinformuje wierzyciela o tym, że taka darowizna miała miejsce i zasugeruje mu to o czym napisałem wyżej.
Przeczytaj też: Termin do wniesienia skargi pauliańskiej
Jeżeli wierzyciel pana Kowalskiego wystąpi do sądu ze skargą pauliańską, to może w niej zawrzeć wniosek o zabezpieczenie roszczenia pauliańskiego poprzez uczynienie w księdze wieczystej zakazu zbycia tej nieruchomości i jeżeli takie zabezpieczenie zostanie dokonane (nie wiem czy sąd przychyliłby się do tego wniosku, moim zdaniem powinien ale w praktyce bywa powiedzmy, różnie…), to nie zawrze pani z panią Kowalską umowy kupna-sprzedaży.
Teraz zastanówmy się, co może stać się, jeśli zabezpieczenie roszczenia pauliańskiego nie zostanie na czas dokonane tzn. pani Kowalska zdąży sprzedać Pani – przenieść na Panią własność nieruchomości. Wówczas Pani stanie się właścicielem nieruchomości w „czystej” księdze wieczystej sąd na Pani wniosek wpisze Panią jako właściciela – nabywcę.
Przeczytaj też: Pierwszeństwo wierzyciela pauliańskiego
Jednakże, zgodnie z art. 531 par. 2 Kodeksu cywilnego, wierzyciel pana Kowalskiego może skutecznie wystąpić ze skargą pauliańską także przeciwko osobie czwartej czyli przeciwko kolejnemu właścicielowi czyli przeciwko Pani jako nabywcy ale pod warunkiem że wiedziała Pani o okolicznościach uzasadniających uznanie czynności dłużnika za bezskuteczną. Czy w przedmiotowej sprawie sąd uznałby że wiedziała Pani (a wiemy, że wie Pani o tym), trudno mi powiedzieć.
Przeczytaj też: Skarga pauliańska – osoba trzecia – osoba prawna
Bezpłatne porady: poczta@pamietnikwindykatora.pl
A istnieje domniemanie dobrej wiary to co to oznacza?
Edit
30 mar 21 o 16:42
To oznacza tyle, że jeżeli ktoś chce skierować przeciwko osobie trzeciej np. skargę pauliańską, to musi wykazać, że ta osoba trzecia działała w złej wierze a nie że taka osoba musi dowodzić, że działała w dobrej wierze.
admin
30 mar 21 o 16:48
No i słusznie bo trudno żebym ja co, miał wynająć detektywa aby sprawdził, czy poprzedni właściciel nieruchomości nie miał długów? Nawet nie mamy prawa do takich informacji.
dabi
11 maj 21 o 19:23
To i przeciw trzeciemu, czwartemu itd. nabywcy też jest taka skarga skuteczna, znaczy może być skuteczna ale coraz trudniej.
robi
26 lis 24 o 12:44