Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Chodzi o dom przy rozwodzie. Sąd bada zdolność finansową do spłaty jednego z małżonków. Jest wycena nieruchomości, zarzuty do tej wyceny itp. Finalnie sąd zasądza sprzedaż nieruchomości. Czy tutaj jest jeszcze droga do apelacji od I instancji na taką “wymuszoną” przez sąd sprzedaż?
Kto zajmuje się sprzedażą domu? Komornik? Czy małżonkowie wtedy nie mają już nic do powiedzenia nawet np. jak jeden z nich pozyska środki na spłatę drugiego?
Można wtedy sprzedaż przez sąd “odkręcić” gdy jeden z małżonków pozyska środki na spłatę drugiego i chciałby dom zatrzymać?

Odpowiedź: Orzeczenie o sposobie podziału majątku wspólnego (przyznanie, spłata, sprzedaż i podział ceny) jest zaskarżalne apelacją na zasadach ogólnych, o ile mieścimy się w terminie 2 tygodni od doręczenia wyroku z uzasadnieniem. W apelacji można podnosić m.in. zarzuty co do błędnej oceny zdolności kredytowej/finansowej, nieuwzględnienia realnej możliwości spłaty w ratach (do 10 lat), błędnego przyjęcia, że jedyną opcją jest sprzedaż, czy pominięcia dowodów (np. promesa kredytowa, umowa pożyczki). Sądy w sprawach o podział majątku mają obowiązek rozważyć kolejno: fizyczny podział, przyznanie jednemu z małżonków ze spłatą drugiego, a dopiero w ostateczności sprzedaż i podział ceny uzyskanej ze sprzedaży – więc jeżeli sąd od razu wybrał opcję sprzedaży komorniczej i zbyt negatywnie ocenił Pana zdolność finansową, to jest konkretny punkt zaczepienia do apelacji. Przykładowo, jeżeli małżonek A przed apelacją przedstawi zdolność kredytową na spłatę ratami w 5–7 lat, a sąd I instancji przyjął wobec t4ego, że A nie posiada środków finansowych, w apelacji można domagać się zmiany sposobu podziału na przyznanie domu małżonkowi A z obowiązkiem spłaty w ratach.

Na etapie podziału majątku, sąd w postanowieniu o podziale może orzec, że nieruchomość ma zostać sprzedana, a uzyskana kwota podzielona według udziałów. Sąd nie sprzedaje sam domu z urzędu jak w egzekucji – najczęściej zakłada się, że strony same go zbywają (rynkowo), a gdy jedna druga nie współpracuje, wchodzi w grę egzekucja lub dodatkowe rozstrzygnięcia, np. ustanowienie zarządcy. Jeżeli jednak wyrok czy podział majątku przewiduje obowiązek spłaty w określonym terminie, a małżonek go nie dotrzyma, drugi może wystąpić do komornika z tytułem wykonawczym i wtedy sprzedaż ma już charakter egzekucyjny.

Jeżeli strony same realizują orzeczenie (sprzedaż z tzw. wolnej ręki), to w praktyce sprzedają same – podpisują akt notarialny, dzielą się kwotą zgodnie z orzeczeniem. Sąd w to już nie ingeruje, liczy się tylko efekt ekonomiczny. Jeżeli jedna ze stron utrudnia wykonanie wyroku (nie chce sprzedać, nie stawia się u notariusza, nie udostępnia nieruchomości), wówczas drugi małżonek występuje do komornika o egzekucję, np. z tytułu zasądzonej spłaty. Wówczas sprzedaż przebiega jako egzekucja z nieruchomości: komornik przeprowadza opis i oszacowanie, licytację, a sąd nadzoruje końcowe czynności (przybicie, przysądzenie własności, podział sumy). Komornik nie jest właścicielem domu – on tylko prowadzi sprzedaż w trybie egzekucyjnym. Małżonkowie w tym modelu tracą kontrolę nad ceną (licytacja, cena wywołania itd.), ale formalnie nadal mogą podejmować pewne czynności – skargi na czynności komornika, wnioski o zawieszenie egzekucji, porozumienie co do zaspokojenia wierzyciela.

Jeżeli jeszcze nie ma prawomocnego orzeczenia, można nadal wnosić o przyznanie nieruchomości temu małżonkowi, który uzyskał środki, i przedstawić dowody (umowa kredytu, promesa, umowa pożyczki, pieniądze na rachunku). W apelacji można żądać zmiany rozstrzygnięcia – ze sprzedaży i podziału ceny na przyznanie domu X z obowiązkiem spłaty Y. Sąd II instancji ma prawo zmienić sposób podziału majątku, jeżeli nowe ustalenia wskazują, że spłata jest realna i bardziej sprawiedliwa. Z kolei prawomocne już orzeczenie co do podziału majątku można próbować zmienić w drodze ugody między małżonkami – nic nie stoi na przeszkodzie, aby zawrzeć nową umowę cywilnoprawną: jeden nabywa udział drugiego (albo całe prawo) za ustaloną kwotę, zamiast sprzedawać dom osobie trzeciej. Sądowe orzeczenie o podziale majątku wyznacza domyślny sposób rozliczenia, ale nie zakazuje zgodnego rozporządzenia prawem inaczej, o ile nie narusza to praw osób trzecich (np. wierzycieli). Przykładowo, macie orzeczenie “sprzedaż i podział po 1/2”, ale ustalacie, że mąż dopłaca żonie określoną kwotę i przejmuje cały dom – zawieracie umowę w formie aktu notarialnego i de facto realizujecie skutek zbliżony do wariantu “przyznanie domu plus spłata”.

Z kolei po wszczęciu egzekucji z nieruchomości dłużnik nadal może zaspokoić wierzyciela bez licytacji, np. poprzez uzyskanie kredytu i spłatę wierzyciela przed przybiciem. Wierzyciel może wtedy wnieść o umorzenie egzekucji z uwagi na zaspokojenie. Sprzedaż nieruchomości po jej zajęciu przez komornika jest dopuszczalna, ale formalnie nie zatrzymuje egzekucji; nabywca kupuje nieruchomość obciążoną zajęciem i jest ryzyko, że i tak dojdzie do licytacji, o ile wierzyciel nie uzna się za zaspokojonego i nie wycofa wniosku. W praktyce więc, jeżeli ma Pan środki na spłatę drugiego małżonka, to najrozsądniejsze jest porozumienie z nim (jako wierzycielem) i doprowadzenie do umorzenia egzekucji po spłacie; wtedy licytacja się nie odbędzie i dom Panu pozostanie.