Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Sprzedaję mieszkanie, jesteśmy już dogadani co do ceny i zasad transakcji. Mieszkanie kupiłem w 2022 roku. Kupujący chce, żeby w umowie przedwstępnej znalazł się zapis w stylu, że „sprzedawca oświadcza, iż mieszkanie nie ma wad ukrytych” oraz że „wszystko było w porządku w trakcie użytkowania”.
Z tego co rozumiem, taki zapis i tak nie wyłącza rękojmi kupującego, ale zastanawia mnie praktyczna strona tego rozwiązania.
Ja nie mam nic do ukrycia – przez czas mojego użytkowania nie robiłem żadnych ingerencji w instalacje (elektryka, wodna itp.), poza standardowym odświeżeniem (malowanie, wymiana drzwi, gniazdek, lamp). Budynek ma ok. 30 lat, jest spółdzielczy, wcześniej było kilku właścicieli i przez długi czas mieszkanie było wynajmowane. W akcie notarialnym przy zakupie miałem wpisane, że lokal wymaga generalnego remontu.
I teraz moje wątpliwości: jak mogę realnie „gwarantować”, że nie ma żadnych wad ukrytych, skoro nie odpowiadam za to, co mogło się wydarzyć wcześniej (np. instalacje sprzed lat, poprzedni właściciele, eksploatacja budynku itd.)?
Martwi mnie też praktyczny aspekt – czy taki zapis nie stawia mnie w gorszej sytuacji w przyszłości, np. gdyby za kilka lat pojawiła się awaria (elektryka, rury itp.), która nie wynika z moich działań?
Jak to się zwykle rozwiązuje w praktyce? Czy takie oświadczenia są standardem, czy raczej powinno się je formułować inaczej (np. bardziej „o stanie wiedzy sprzedającego”)?

Odpowiedź: Po pierwsze, odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie można wykluczyć takim zapisem – deklaracją, że lokal nie ma wad ukrytych. Kupujący i tak może skorzystać z rękojmi, jeśli wyjdą wady, o których nie wiedział i których nie mógł stwierdzić przy odbiorze mieszkania. Z drugiej zaś strony, takie kategoryczne zapewnienie bywa później używane przez kupującego jako argument, że był wprowadzony w błąd, jeśli wyjdzie na jaw coś poważniejszego (np. stara instalacja aluminiowa, przeciekające rury, zawilgocenie ścian). W skrajnych przypadkach konfiguracja rękojmi oraz zarzut wprowadzenia w błąd jest wykorzystywana do prób odstąpienia od umowy, żądania obniżki ceny czy odszkodowania – nawet jeżeli wada wynika po prostu z wieku budynku. W Twojej sytuacji (lokal z rynku wtórnego, ok. 30‑letni budynek, wcześniejsi właściciele, mieszkanie wynajmowane, w akcie notarialnym przy zakupie przez Ciebie zapis, że wymaga generalnego remontu), szczególnie ryzykowne jest podpisywanie zapewnienia, że nie posiada żadnych wad ukrytych, bo obiektywnie nie jesteś w stanie tego skontrolować (instalacje, piony, izolacje).

W praktyce obrotu mieszkaniami na rynku wtórnym częściej sprzedający po prostu opisuje stan techniczny lokalu (wieku instalacji, widoczne usterki, znane zalania, zakres remontów, fakt że lokal jest w stanie do/generalnego remontu), oświadcza, że nie zataja znanych mu wad (a nie, że nie istnieje żadna wada ukryta). Z kolei kupujący oświadcza, że zna stan techniczny lokalu, widział mieszkanie, był świadomy jego zużycia i tego, że wymaga remontu, przyjmuje do wiadomości wiek budynku oraz to, że z uwagi na ten wiek mogą ujawnić się w przyszłości typowe usterki eksploatacyjne (np. awarie instalacji, zużycie elementów wyposażenia). Często w umowie kupna-sprzedaży strony zawierają:
– opis stanu nieruchomości, np. “lokal znajduje się w stanie technicznym wymagającym generalnego remontu, w tym w szczególności wymiany okładzin ściennych i podłogowych, stolarki drzwiowej, osprzętu elektrycznego, armatury łazienkowej”,
– informacje o instalacjach, np. “instalacja elektryczna w lokalu jest instalacją aluminiową/nie była wymieniana od wybudowania budynku według wiedzy sprzedającego”,
– ewentualne znane zdarzenia, np. “lokal nie uległ zalaniu w okresie jego posiadania” albo odwrotnie – opis ostatniego zalania i zakresu napraw.
Takie rzetelne ujawnienie stanu ma bardzo konkretny skutek prawny: sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady, o których kupujący wiedział przy zawieraniu umowy.

Zamiast więc jednoznacznej deklaracji, że mieszkanie nie ma wad ukrytych, sugerowana opcja, to oświadczenia według stanu wiedzy sprzedającego. Przykładowo (do umowy przedwstępnej i do późniejszej umorzy przyrzeczonej): “Sprzedający oświadcza, że według jego wiedzy lokal nie posiada wad, o których sprzedający wie i które nie zostały ujawnione Kupującemu, a które mogłyby w istotny sposób utrudniać korzystanie z lokalu. Sprzedający nie wykonywał w lokalu przeróbek instalacji elektrycznej, wodno‑kanalizacyjnej ani gazowej poza wymianą osprzętu (gniazdka, lampy) oraz pracami odświeżającymi (malowanie, wymiana drzwi wewnętrznych). Lokal znajduje się w budynku wzniesionym ok. 30 lat temu (rok ukończenia budowy …); według wiedzy Sprzedającego instalacje pionowe budynku nie były w ostatnich latach kompleksowo wymieniane. Przy nabyciu lokalu przez Sprzedającego w akcie notarialnym wskazano, że lokal wymaga generalnego remontu; Kupujący oświadcza, że ma tego świadomość i nabywa lokal w takim stanie.”

Jak chodzi zaś o oświadczenia kupującego, to np. “Kupujący oświadcza, że dokonał oględzin lokalu, zapoznał się z jego stanem technicznym i nie wnosi do niego zastrzeżeń na dzień zawarcia umowy, mając świadomość, że lokal jest lokalem z rynku wtórnego w budynku w wieku ok. 30 lat, z typowym dla tego wieku stopniem zużycia.”

Tak sformułowane oświadczenia sygnalizują Twoją dobrą wolę (nie ukrywasz niczego), a jednocześnie nie czynią z Ciebie gwaranta tego, że w starym budynku nic się nigdy nie popsuje. Jeżeli awaria wynika po prostu z normalnego zużycia w 30‑letnim budynku (np. po kilku latach od sprzedaży pęknie stara rura, zużyje się pion, padnie stara instalacja), to kupującemu i tak będzie trudno skutecznie dochodzić relatywnych roszczeń, zwłaszcza jeśli w umowie zaznaczono wiek budynku, stan lokalu i konieczność remontu.