Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Mam pytanie odnośnie unieważnienia umowy z biurem nieruchomości. Moi teściowe już kilka lat sprzedają dom. Rok temu podpisali umowę z Metrohouse, która kończyła się 31.01.26 r. Dopiero pod koniec tego okresu przychodziły osoby zainteresowane kupnem oraz w lutym gdzie umowy nie było żadnej. W marcu pojawili się ludzie zainteresowani domem i zaczęli załatwiać kredyt. Pani z biura wysłała szybko umowę z datą 03.03. r dopiero 14.03. Klienci wycofali się z zakupu domu. Teściowe są załamani bo umowa jest podpisana na kolejny rok. Nie mogą sami nigdzie wstawiać domu. Chcieli zrezygnować z biura z końcem umowy ale przez potencjalnych kupców są znowu ,,uwiązani” na rok. Czy można taką umowę rozwiązać i czy jest tu ktoś kto by się tego podjął oczywiście odpłatnie i jakie są realne szanse by bez poważnych konsekwencji taką umowę zakończyć.

Odpowiedź: Możliwość zakończenia tej umowy zależy przede wszystkoim od jej treści (dokładnych zapisów o czasie trwania, wypowiedzeniu, karach, zasadach przedłużenia), ale nawet przy umowie na czas określony klient zwykle nie jest bezwzględnie związany umową do końca – trzeba jednak działać ostrożnie i oczywiście na piśmie

Poproś teściów, żebyście wspólnie sprawdzili, czy umowa przewiduje wyłączność i na jaki czas została zawarta (czy zawiera zapis o kolejnym roku od 03.03.2026). Dalej, czy jest w niej postanowienie o wypowiedzeniu, np. z zachowaniem 1‑miesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca, itp. Dalej, czy zawiera postanowienie o karach umownych za wcześniejsze rozwiązanie albo za sprzedaż bez pośrednika. I jak opisano sposób przedłużenia – czy wymaga podpisu obu stron, czy z tzw. automatu. Bez ww. ustaleń nie sposób rzetelnie ocenić, czy Metrohouse miało w ogóle podstawę do tego, żeby przesłać nową umowę z datą 03.03 i uznawać ją za obowiązującą (tu ważne jest, kiedy faktycznie teściowie ją podpisali i czy nie byli wprowadzani w błąd).

Umowa pośrednictwa jest umową nazwaną z ustawy o gospodarce nieruchomościami i powinna być zawarta pisemnie lub elektronicznie pod rygorem nieważności. W umowach na czas określony można przewidzieć w treści umowy wcześniejsze wypowiedzenie, np. z miesięcznym okresem albo w razie rażącego niewykonywania obowiązków przez pośrednika. Nawet jeśli w umowie brak jasnych postanowień o wypowiedzeniu, to stosuje się ogólne przepisy Kodeksu cywilnego o umowach zlecenia, co zwykle daje możliwość wypowiedzenia z odpowiednim terminem i ewentualnym odszkodowaniem za nadużycie prawa.

Jeżeli Metrohouse faktycznie nie działało rzetelnie (opóźnione przesłanie aneksu, brak aktywności przez większość czasu), może to być argument przemawiający za wypowiedzeniem z powodu niewykonywania umowy lub za negocjacją rozwiązania za porozumieniem stron. Największe ryzyko to dochodzenie przez biuro prowizji lub kary umownej, jeżeli sprzedalibyście dom samodzielnie albo przez inne biuro w czasie trwania wyłączności – dlatego tak ważne jest wcześniejsze, pisemne zakończenie współpracy.

W przedmiotowej spawie sugeruję jednak bezpośredni kontakt z prawnikiem specjalizującym się w tego typu sprawach, aby ocenił umowę i możliwość skutecznego jej rozwiązania bez konsekwencji.