Rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego bez wypowiedzenia
Pytanie: Jak to naprawdę jest jak idzie o możliwość rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego bez zachowania okresu wypowiedzenia? Na jednej stronie prawniczej wyczytałem, że nie istnieje taka opcja w ogóle i że tylko najemca ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia a na innej, że taka możliwość istnieje w przypadku używania lokalu w sposób sprzeczny z umowa i jego przeznaczeniem ale tylko w odniesieniu do lokalu użytkowego a nie do mieszkania?
Odpowiedź: W obu przypadkach to nieprawda, może tak było w jakimś wcześniejszym stanie prawnym, o ile w ogóle. Jak chodzi o lokale niemieszkalne, to wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym na podstawie art. 685 Kodeksu cywilnego który stanowi, że jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Prócz tego, jeśli najemca nie zapłaci czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a po pisemnym upomnieniu nadal nie ureguluje zadłużenia w dodatkowym wyznaczonym terminie, wynajmujący może rozwiązać umowę natychmiastowo. Wymogiem jest forma pisemna i wyznaczenie dodatkowego okresu na spłatę.
Klauzula umowna przewidująca natychmiastowe rozwiązanie przy np. dwumiesięcznej zaległości w opłatach czy rażącym naruszaniu porządku zwykle opiera się właśnie na tych przepisach.
Przy lokalach mieszkalnych swoboda wynajmującego jest mocno ograniczona przez ustawę o ochronie praw lokatorów, a przepisy k.c. stosuje się tylko pomocniczo. Zasadniczym trybem jest wypowiedzenie na podstawie art. 11 ustawy, z zachowaniem okresów wypowiedzenia (co do zasady co najmniej 1–3 miesiące, zależnie od przyczyny). Typowe są: zaległości czynszowe za co najmniej trzy pełne okresy płatności, używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, niszczenie lokalu, rażące zakłócanie porządku czy nieuprawnione podnajmowanie. Jeżeli najemca zalega z czynszem co najmniej za trzy pełne okresy płatności, właściciel musi go najpierw pisemnie uprzedzić, wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległości, dopiero potem może wypowiedzieć umowę; to jest odpowiednik mechanizmu z art. 687 kc, ale w wersji zaostrzającej ochronę lokatora. Dlatego przy zwykłym mieszkaniu, z dnia na dzień właściciel nie może zakończyć stosunku najmu; zawsze musi zachować tryb i terminy z ustawy, nawet gdy w języku potocznym mówi się o natychmiastowym wypowiedzeniu.
Zaktualizowano 08 grudnia 2025 r.