Rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego bez wypowiedzenia
Pytanie: Jak to naprawdę jest jak idzie o możliwość rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego bez zachowania okresu wypowiedzenia? Na jednej stronie prawniczej wyczytałem, że nie istnieje taka opcja w ogóle i że tylko najemca ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia a na innej, że taka możliwość istnieje w przypadku używania lokalu w sposób sprzeczny z umowa i jego przeznaczeniem ale tylko w odniesieniu do lokalu użytkowego a nie do mieszkania?
Odpowiedź: W obu przypadkach to nieprawda, może tak było w jakimś wcześniejszym stanie prawnym, o ile w ogóle. Jak chodzi o lokale niemieszkalne, to wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym na podstawie art. 685 Kodeksu cywilnego który stanowi, że jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Prócz tego, jeśli najemca nie zapłaci czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a po pisemnym upomnieniu nadal nie ureguluje zadłużenia w dodatkowym wyznaczonym terminie, wynajmujący może rozwiązać umowę natychmiastowo. Wymogiem jest forma pisemna i wyznaczenie dodatkowego okresu na spłatę.
Klauzula umowna przewidująca natychmiastowe rozwiązanie przy np. dwumiesięcznej zaległości w opłatach czy rażącym naruszaniu porządku zwykle opiera się właśnie na tych przepisach.
Przy lokalach mieszkalnych swoboda wynajmującego jest mocno ograniczona przez ustawę o ochronie praw lokatorów, a przepisy k.c. stosuje się tylko pomocniczo. Zasadniczym trybem jest wypowiedzenie na podstawie art. 11 ustawy, z zachowaniem okresów wypowiedzenia (co do zasady co najmniej 1–3 miesiące, zależnie od przyczyny). Typowe są: zaległości czynszowe za co najmniej trzy pełne okresy płatności, używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, niszczenie lokalu, rażące zakłócanie porządku czy nieuprawnione podnajmowanie. Jeżeli najemca zalega z czynszem co najmniej za trzy pełne okresy płatności, właściciel musi go najpierw pisemnie uprzedzić, wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległości, dopiero potem może wypowiedzieć umowę; to jest odpowiednik mechanizmu z art. 687 kc, ale w wersji zaostrzającej ochronę lokatora. Dlatego przy zwykłym mieszkaniu, z dnia na dzień właściciel nie może zakończyć stosunku najmu; zawsze musi zachować tryb i terminy z ustawy, nawet gdy w języku potocznym mówi się o natychmiastowym wypowiedzeniu.
Może sobie wypowiedzieć a najemca zostanie i nawet komornik go nie wyrzuci bez zapewnienie mu przez wynajmującego odpowiedniego lokalu zastępczego! Chyba że jest to umowa najmu okazjonalnego.
Dodo
14 lut 21 o 20:46
Ja sobie poradziłem z takim najemcą inaczej. Przyjechałem z dwoma wysokimi kulturystami. Gościu spakował się i opuścił lokal w naszej obecności.
Samek
24 maj 21 o 17:29
I to jest jedyny skuteczny sposób w Polsce prawa. Zasadniczo nie lubię napakowanych ludzi, nie dlatego żebym zazdrościł ponieważ sam mam dość sportową sylwetkę ale jeżeli chodzi o wyrzucenie najemcy bezumownie korzystającego z lokalu albo windykację długu z którym komornik sobie nie poradził, to nie wahałbym się skorzystać z usług takich typów.
Dodo
24 maj 21 o 18:44
Ja również skorzystał z usług wyżej określonych panów. Skutecznie. Niestety już wiem że od gnoja najemcy nie ściągnę należności bo nic nie ma, pasożyt i oszust.
ciara
15 sie 21 o 20:53
Dzień dobry. Szukam porady prawnika specjalizującego się w prawie najmu i ochronie praw lokatorów.
Wynajmuję pokój na podstawie umowy zawartej na czas określony do końca roku. Właścicielka wręczyła mi wypowiedzenie z dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia, jako powód wskazując “nieustające roszczenia, próbę narzucenia wynajmującej własnej wizji zasad najmu pokoju i sposobu kontaktu”.
Po otrzymaniu wypowiedzenia poinformowałam ją, że wypowiedzenie nie ma podstaw prawnych . W odpowiedzi stwierdziła, że i tak mam opuścić lokal za dwa miesiące, ponieważ została przeze mnie „pomówiona”, co jej zdaniem stanowi wystarczającą podstawę do zakończenia najmu.
Problem polega na tym, że właścicielka powołuje się na zapis umowy dotyczący najemcy (mnie), przewidujący możliwość rozwiązania umowy po 6 miesiącach z 2-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Natomiast paragraf dotyczący wynajmującego przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy wyłącznie wtedy, gdy “najemca używa lokalu niezgodnie z umową, zalega z opłatami, podnajmuje lokal lub nie utrzymuje go w należytej czystości”. Żadna z tych sytuacji nie występuje – płacę terminowo, nie podnajmuję pokoju i nie naruszam warunków umowy.
Moje pytania:
Czy takie wypowiedzenie jest skuteczne?
Jakie kroki mogę podjąć już teraz, aby zabezpieczyć swoje prawa i nie dopuścić do eksmisji za dwa miesiące?
Czy właścicielka może samodzielnie wymienić zamki, uniemożliwić mi dostęp do pokoju lub usunąć moje rzeczy bez wyroku sądu?
Jak przygotować się na sytuację, w której za dwa miesiące będzie próbowała zmusić mnie do opuszczenia lokalu?
Nie chcę czekać biernie na rozwój wydarzeń, ale też nie zamierzam wyprowadzać się wyłącznie dlatego, że właścicielka oczekuje tego mimo obowiązującej umowy. Z góry dziękuję za wszelkie wskazówki.
Bartosh
5 lip 26 o 22:23
Na umowie najmu na czas określony właścicielka nie może swobodnie wypowiedzieć umowy, jeśli w treści umowy po jej stronie przewidziano tylko konkretne przesłanki, jak zaległości w opłatach, podnajem, brak czystości, używanie lokalu niezgodne z umową, a żadna z nich tu nie występuje. Jej odczucie, że jesteś roszczeniowa, czy że ją pomówiłaś, nie stanowi podstawy prawnej do wypowiedzenia umowy najmu. Już teraz powinnaś pisemnie odpowiedzieć, że wypowiedzenie uważasz za nieskuteczne, wskazując konkretny paragraf umowy, oraz że zamierzasz korzystać z pokoju do końca okresu najmu, wykonując wszystkie obowiązki. Właścicielka mieszkania nie ma prawa samodzielnie wymienić zamków, odciąć Cię od lokalu ani usunąć Twoich rzeczy bez eksmisyjnego wyroku sądu, a eksmisję przeprowadza komornik. W razie próby możesz wezwać policję i później dochodzić ochrony posiadania oraz odszkodowania. Na wypadek próby wymuszenia wyprowadzki za dwa miesiące przygotuj dokumenty, zapisuj wszystkie groźby i naciski, reaguj na wszelkie pisma sądowe i jeśli pojawią się zapowiedzi siłowych działań, rozważ zabezpieczenie posiadania w sądzie.
admin
6 lip 26 o 09:49
Poszukuję porady prawnej w sprawie niepłacących lokatorów i najmu okazjonalnego.
Borykam się z problemem z lokatorami, którzy płacą z dużym opóźnieniem (nawet koło miesiąca). Mają różne wymówki i powody, oczywiście w większości zmyślone. Płacą mi przelewy na konto przez agencję pocztową.
W umowie mam zapis, że mogę wypowiedzieć umowę wcześniej, przed jej upływem, jeżeli np. ktoś bliski lub ja będziemy potrzebowali tam zamieszkać z uwagi na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
Czy uważacie, że mogę skorzystać z takiego powodu wypowiedzenia?
Będę wdzięczna za odpowiedź..
Anonim
11 lip 26 o 18:16
Wypowiedzenie umowy jest możliwe, ale należałoby raczej oprzeć się na przepisach o zwłoce w płatności czynszu (co najmniej 3 pełne okresy zaległości + pisemne uprzedzenie z dodatkowym miesięcznym terminem), a nie na pozornym powoływaniu się na własne potrzeby mieszkaniowe tylko po to, żeby pozbyć się lokatorów. Klauzulę o zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych warto stosować tylko wtedy, gdy rzeczywiście Ty albo bliska Ci osoba macie zamiar tam zamieszkać, bo sąd może uznać takie wypowiedzenie za sprzeczne z Ustawą o ochronie praw lokatorów.
admin
11 lip 26 o 20:16