Rozwiązanie umowy najmu przez najemcę bez wypowiedzenia
Pytanie: Czy istnieje jakaś możliwość rozwiązania umowy najmu mieszkania przez najemcę bez zachowania terminu wypowiedzenia? Mieszkanie ma wady według mnie kwalifikującą do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym zgodnie z art. 664 kpc ale problem polega na tym, że w umowie najmu zostały te wady wyszczególnione i to na mój wniosek.
Odpowiedź: Art. 664 Kodeksu cywilnego nie dotyczy najmu lokalu lecz najmu rzeczy. Jak chodzi o możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu przez najemcę bez wypowiedzenia, to taką daje art. 682 Kodeksu cywilnego który stanowi, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Wypowiedzenie umowy w trybie natychmiastowym z innych powodów (np. niezadowolenie z lokalizacji, sytuacji życiowej itp.) nie jest możliwe, chyba że taka możliwość została wpisana do umowy najmu jako dodatkowy zapis umowny. W przeciwnym razie stosuje się okresy wypowiedzenia przewidziane w umowie lub – w ich braku – wynikające z przepisów (np. trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego przy umowie na czas nieokreślony i płatności miesięcznej).
Warto przed wypowiedzeniem umowy w trybie natychmiastowym zgromadzić dokumentację potwierdzającą zaistniałe wady oraz powiadomić wynajmującego o wadach i wyznaczyć mu odpowiedni termin na ich usunięcie (z wyjątkiem wad zagrażających zdrowiu, gdzie nie ma obowiązku uprzedniego wezwania). Pytanie tylko, czy wady o których Pan pisze zagrażają zdrowiu domowników. Jeżeli nie zagrażają, to brak możliwości rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia.