Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Otrzymałam rozliczenie za zimną wodę za okres 6 miesięcy na kwotę ok. 5000 zł. Jako podstawę naliczenia administrator wskazuje: stan mojego licznika, fakt jego legalizacji, a także nowy zawór od spłuczki w moim lokalu, który według niego stanowi dowód na zwiększone zużycie wody. Dodatkowo powołuje się na zasadę „suma lokali = budynek główny”.
Po mojej weryfikacji ustaliłam jednak kilka istotnych okoliczności:
w okresie rozliczeniowym 27 z 38 wodomierzy w budynku nie posiadało ważnej legalizacji,
w budynku wystąpił duży wyciek w części wspólnej,
wodomierze indywidualne znajdują się na klatce schodowej, w niezabezpieczonych, otwartych szafkach, bez plomb monterskich,
dostęp do nich miały osoby nieuprawnione,
odczyty liczników nie były w pełni rzeczywiste — w dużej części były szacunkowe (brak systemu radiowego),
administrator nie prowadził regularnej i udokumentowanej kontroli odczytów.
Dodatkowo nigdy nie otrzymałam ani nie widziałam regulaminu rozliczania mediów obowiązującego w wspólnocie, który określałby sposób naliczania zużycia i ewentualnych korekt.
Próbowałam podjąć negocjacje z administratorem, jednak jedyną propozycją było rozłożenie płatności na raty, bez odniesienia się do zasadności samego rozliczenia.
Czy w takiej sytuacji istnieją podstawy prawne do zakwestionowania rozliczenia wody lub sposobu jego naliczenia?

Odpowiedź: Zasady rozliczeń między przedsiębiorstwem wodociągowym a odbiorcą (tu: wspólnotą/zarządcą) reguluje Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę. Jeżeli odbiorcą na fakturach jest zarządca budynku wielolokalowego, to on rozlicza koszty na poszczególne lokale, ale musi robić to w oparciu o przejrzyste zasady (regulamin/uchwały) i w sposób niearbitralny. Legalizacja wodomierza jest wymogiem wynikającym z przepisów metrologicznych (ustawa Prawo o miarach i rozporządzenia wykonawcze). Wodomierze po okresie ważności (zwykle 5 lat) nie mogą być traktowane jako pewna podstawa rozliczeń, a ich wskazania mogą być skutecznie kwestionowane w sporze z administratorem.

Wspólnota może przyjąć zasady rozliczania niedoborów (różnicy: licznik główny – suma lokali) uchwałą, ale ta uchwała musi być zgodna z prawem i zasadami prawidłowego zarządu. Jeżeli sposób rozliczania jest dowolny, nieprzejrzysty lub krzywdzący, właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu na podstawie art. 25 Ustawy o własności lokali albo w sporze o zapłatę wykazywać, że rozliczenie jest wadliwe. Skoro w okresie rozliczeniowym 27 z 38 wodomierzy nie miało ważnej legalizacji, to, jak sama administracja przyznaje, większa część systemu pomiarowego była niezgodna z wymogami prawa metrologicznego. W orzecznictwie i praktyce przyjmuje się, że rozliczanie na podstawie wskazań wodomierzy bez ważnej legalizacji jest wątpliwe i może zostać zakwestionowane w postępowaniu sądowym. To podważa wiarygodność całego bilansu “suma lokali = wodomierz główny” oraz ewentualnego tzw. niedoboru przerzuconego na poszczególnych właścicieli lokali.

Z kolei wszelkie straty wody wynikające z nieszczelności instalacji w częściach wspólnych obciążają wszystkich właścicieli jako koszt utrzymania nieruchomości wspólnej, a nie jednego, wybranego lokatora. To zarządca odpowiada za stan instalacji wspólnej, więc nie może bez zgodnego z przepisami uzasadnienia przypisać skutków wycieku jednemu lokalowi tylko dlatego, że tam wymieniono zawór spłuczki. Wodomierze umieszczone na klatce schodowej w otwartych szafkach, bez plomb monterskich i bez kontroli dostępu, są łatwo dostępne dla osób trzecich – co obniża wiarygodność co do prawidłowości odczytów. Przy takim stanie (braku) zabezpieczeń administrator ma utrudnioną możliwość wykazania przed sądem, że wskazania licznika w danym momencie rzeczywiście odpowiadały Twojemu zużyciu, a nie np. manipulacji lub błędom odczytu. Skoro odczyty były w dużej części szacunkowe, a nie faktyczne, to tym bardziej rozliczenie oparte na dokładnym stanie licznika nie jest wiążące. Brak regularnej, udokumentowanej kontroli odczytów osłabia pozycję administracji: w sporze sądowym to ona musi wykazać prawidłowość naliczenia, a nie Ty udowadniać, że do błędu doszło.

Ponadto należy zauważyć, że wspólnoty zazwyczaj mają regulamin rozliczania mediów, stanowiący integralną część uchwał/umów, gdzie określa się sposób wyliczania, korekty, rozliczania niedoborów itp. Jeśli nigdy nie przedstawiono Ci obowiązującego regulaminu (a zarządca nie jest w stanie wykazać, że taki regulamin został przyjęty uchwałą i doręczony/zaprezentowany właścicielom), to masz poważny argument na to, że sposób naliczania został zastosowany w sposób arbitralny i nie uzgodniony z właścicielami. Administrator słusznie powołuje się na ogólną zasadę, że w prawidłowo opomiarowanym budynku suma zużyć w lokalach powinna zbliżać się do wskazań licznika głównego, a różnice (tzw. niezbilansowana woda) rozlicza się między właścicieli. Jednakże ta zasada ma sens tylko wtedy, gdy wszystkie wodomierze są sprawne i mają ważną legalizację, są zabezpieczone, odczyty są rzetelne, a ewentualne wycieki w częściach wspólnych są ustalane i ujmowane zgodnie z przyjętym regulaminem. Jeśli natomiast większość wodomierzy jest nielegalizowana, odczyty są w znacznej mierze szacunkowe, a bilans obciążono głównie Ciebie, to powoływanie się na tę zasadę jest co najmniej wątpliwe.

Skieruj więc pismo do zarządcy/wspólnoty, w którym zażądasz udostępnienia regulaminu rozliczania wody i mediów, uchwał wspólnoty w tej sprawie, protokołów z odczytów liczników (główny plus indywidualne) za okres rozliczeniowy, dokumentów potwierdzających legalizację wodomierzy, dokumentacji dotyczącej zgłoszonego wycieku w części wspólnej. Wskażesz stwierdzone nieprawidłowości: brak legalizacji większości liczników, brak zabezpieczeń, szacunkowe odczyty, wyciek, brak regulaminu w Twojej dyspozycji. Zrób zdjęcia swojego licznika z aktualnym stanem i cechami legalizacji, szafek licznikowych na klatce (brak plomb, brak zabezpieczeń), ewentualnych śladów po wycieku w części wspólnej (jeśli są). Jeśli Twój wodomierz był legalizowany, poproś zarządcę o dokument potwierdzający datę i zakres tej legalizacji. Zażądaj korekty rozliczenia do poziomu odpowiadającego średniemu zużyciu albo rozliczenia w innej, obiektywnej formule (np. według udziału lub liczby osób, jeśli tak stanowi regulamin – o ile istnieje).

W podobnych sprawach sądy często oddalają roszczenia wspólnot/spółdzielni, jeśli wykaże się, że rozliczenie dokonano w oparciu o nielegalizowane wodomierze albo w sposób dowolny, nieudokumentowany. Jeżeli okaże się, że istnieje uchwała lub regulamin przyjęty w sposób dla Ciebie wiążący, a jego zapisy są rażąco niekorzystne lub nieprecyzyjne (np. pozwalają zarządcy dowolnie rozdzielać niedobory), można rozważyć zaskarżenie uchwały o zasadach rozliczania do sądu na podstawie Ustawy o własności lokali.