Rękojmia za wady nieruchomości
Pytanie: Kupiłem niedawno stary dom. Sprzedażą domu zajmowała się agencja nieruchomości, więc musiałem zapłacić kilkanaście tysięcy prowizji. Podczas zakupu zarówno osoba sprzedająca, jak i agentka zapewniali nas, że w domu jest sprawne ogrzewanie węglowe. Podczas oględzin znalazłem szambo, mimo że w ofercie pisało, że jest kanalizacja. Jednak znowu agentka i sprzedająca zapewniali, że szambo można zasypać, bo jest kanalizacja. Zależało mi na tym, bo w tym miejscu miała być wiata dla samochodu poza tym nie brałem pod uwagę domów z szambem. Niestety po otrzymaniu kluczy czar prysł. Szambo jest czynne i nie można go zasypać, ponieważ nieczystości przepływają przez szambo do kanalizacji. Żeby zlikwidować szambo i podłączyć kanalizację musiał bym zapłacić około 40 tys. Piec do centralnego ogrzewania cieknie jest dziura w samym środku na tyle duża, że nie ma szansy na naprawę. Próbowałem o tym informować agentkę, ale ona unika odpowiedzi co mam z tym zrobić. Czytałem, że po zakupie domu, mimo że starego przysługuje mi rękojmia przez 5 lat. Co mogę zrobić w takiej sytuacji?
Odpowiedź: W przedstawionej sprawie masz prawo dochodzić roszczeń równolegle od sprzedającej (rękojmia za wady) i od pośredniczki (odpowiedzialność odszkodowawcza za wprowadzenie w błąd).
Brak standardowej kanalizacji a zamiast niej układ: szambo a dalej kanalizacja, ponadto konieczność kosztownej przebudowy w celu likwidacji szamba, i wreszcie nieszczelna i nienaprawialna instalacja CO piecem, to to typowe wady fizyczne nieruchomości, ponieważ obniżają jej wartość i użyteczność oraz nie odpowiadają właściwościom, o których zapewniał sprzedawca (sprawne ogrzewanie, kanalizacja). Wady nieruchomości z rynku wtórnego też są objęte rękojmią. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady nieruchomości przez 5 lat od dnia wydania domu (czyli od przekazania kluczy / protokołu zdawczo‑odbiorczego). Na Tobie spoczywa wykazanie istnienie wady (np. ekspertyza kominiarza/instalatora CO, dokumentacja dot. kanalizacji), ale nie musisz udowadniać winy sprzedającej. Kluczowe będzie też to, że sprzedająca zapewniała o sprawnym ogrzewaniu i kanalizacji – ustnie, w ogłoszeniu oraz ewentualnie w umowie / protokole.
Z tytułu rękojmi możesz żądać (w jednym piśmie możesz przedstawić kilka żądań alternatywnie):
– obniżenia ceny – np. o faktyczne koszty: wymiany pieca na nowy/modernizacji instalacji CO,
likwidacji szamba i wykonania poprawnego przyłącza kanalizacji (te około 40 tys. zł – warto udokumentować kosztorysem/wyceną),
– usunięcia wady – czyli aby sprzedająca na własny koszt: doprowadziła kanalizację do stanu zgodnego z zapewnieniami (likwidacja szamba / przebudowa instalacji), wymieniła piec na sprawny,
– odstąpienia od umowy – tylko jeśli wada jest istotna (tu można argumentować, że brak oczekiwanej kanalizacji i niesprawne ogrzewanie to wady istotne, bo gdybyś o tym wiedział, nie kupiłbyś domu).
Zazwyczaj w takich sprawach najczęściej dochodzi się obniżenia ceny albo odszkodowania odpowiadającego kosztom doprowadzenia domu do stanu, który był przedmiotem zapewnień.
Z kolei pośrednik ma obowiązek rzetelnie zweryfikować stan nieruchomości i przekazywać prawdziwe informacje o istotnych cechach (takich jak media, sposób odprowadzenia ścieków, stan instalacji grzewczej). Wprowadzanie klienta w błąd, ukrywanie istotnych informacji lub powtarzanie niezweryfikowanych deklaracji sprzedającego może stanowić naruszenie obowiązku lojalności i rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą pośrednika. Jeżeli pośredniczka zapewniała Cię o istnieniu standardowej kanalizacji bez szamba i o sprawnym ogrzewaniu, a to okazało się nieprawdą, możesz domagać się od niej naprawienia szkody (np. zwrotu całości lub części prowizji oraz innych kosztów, jeśli wykażesz związek przyczynowy).
Udokumentuj wszystko oraz zleć ekspertyzę – wydanie opinii: instalatorowi CO/kominiarzowi (opis stanu pieca i niemożności naprawy), jak również instalatorowi wod‑kan (opis faktycznego sposobu odprowadzenia ścieków i koniecznych prac).
Wyślij listem poleconym zawiadomienie o wadach do sprzedającej a w nim wskaż wady (szambo, sposób odprowadzenia ścieków, nieszczelny piec), opisz, że w chwili sprzedaży zapewniano Cię o kanalizacji i sprawnym ogrzewaniu, powołaj się na rękojmię za wady fizyczne nieruchomości (art. 556 i nast. kc, okres 5 lat), określ żądanie (np. obniżenie ceny o X zł albo usunięcie wad w określonym terminie). Osobno złóż pisemną reklamację/wezwanie do zapłaty do biura pośrednictwa wskazując na nieprawdziwe informacje, jakie otrzymałeś, opisując swoją szkodę (koszty likwidacji szamba, wymiany pieca, prowizja) i żądając zwrotu prowizji (w całości lub części) oraz ewentualnie części kosztów robót, powołując się na nienależyte wykonanie umowy pośrednictwa i wprowadzenie w błąd. Jeżeli nie będzie będzie pożądanej reakcji ze strony każdej z nich z osobna, skieruj do nich przedsądowe wezwania do zapłaty i w przypadku wciąż braku reakcji, wnieś pozew przeciwko sprzedającej z tytułu rękojmi oraz ewentualnie przeciwko pośrednikowi (odszkodowanie).