Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Sprzedałem 5 lat temu dom w stanie surowym zamkniętym, częściowo tynki, ale jako osoba prywatna na rynku wtórnym, bo byliśmy właścicielami co kupili od wykonawcy (tzn był akt przedwstępny) i odsprzedaliśmy komuś innemu też prywatnej osobie. Po 4 latach i 11 miesiącach przysłali nam pismo, 2 tygodnie przed upływem rękojmi, że mamy im naprawić lub zwrócić pieniądze za powstałe rysy na ścianach, stropie i w garażu podziemnym kawałek ściany uległ zasoleniu, bez podania daty kiedy te usterki zostały zauważone. Czy to nie jest naciąganie na remont po 5 latach mieszkania? Czy kupujący nie ma rok czasu na zgłoszenie zauważonej wady? Tak nagle zgłasza po 4 latach, 11 miesiącach i żąda naprawy lub obniżenia ceny. Jak odpowiedzieć na to?

Odpowiedź: Przy nieruchomości sprzedawca odpowiada z rękojmi, jeśli wada zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od wydania nieruchomości kupującemu (art. 568 § 1 k.c.). To oznacza, że nawet po 4 latach i 11 miesiącach kupujący nadal może powołać się na rękojmię, o ile wada istniała w chwili sprzedaży (także jako wada ukryta). Roszczenia z rękojmi (usunięcie wady, obniżenie ceny, odstąpienie od umowy) przedawniają się natomiast z upływem 1 roku od stwierdzenia wady. Przy nieruchomościach kupowanych przez konsumenta termin ten nie może się skończyć przed upływem 5 lat od wydania, ale nadal liczy się od momentu, kiedy kupujący zauważył wadę.

Jeżeli kupujący wykrył np. rysy 2–3 lata temu, a pisze dopiero dziś, część roszczeń może być już przedawniona i to właśnie dlatego data stwierdzenia wady jest tak istotna. Przypomnę istotne dwa aspekty: rok na skorzystanie z uprawnień (żądać naprawy, obniżenia ceny itd.) od dnia, w którym dowiedział się o wadzie oraz, że sama wada została stwierdzona (ujawniona) w ciągu 5 lat od wydania nieruchomości. Nie istnieje przepis, który kazałby mu w ciągu np. 7 dni zgłosić wadę, ale roszczenie wygasa, jeśli przez rok od stwierdzenia wady, nie zgłosi jej w ramach rękojmi. Zgłoszenie dokładnie niejako w ostatniej chwili przed upływem 5 lat formalnie mieści się w okresie rękojmi. Nie wskazano jednak daty, tzn. kiedy wady zostały zauważone – bez tej daty nie nie można sprawdzić, czy roszczenia nie są już przedawnione (czy nie minął rok od stwierdzenia wady). Należy też zauważyć, że po 5 latach eksploatacji często pojawiają się rysy skurczowe tynków czy ścian, które mogą wynikać z normalnego osiadania budynku i użytkowania, a nie z wady pierwotnej, więc kupujący musiałby wykazać, że przyczyna tkwi w stanie sprzed sprzedaży. Można zatem w odpowiedzi podnosić zarówno upływ terminu rocznego (jeśli wady znali wcześniej), jak i wątpliwości co do samej odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Może Pan zatem odpowiedzieć pisemnie, np. tak:

W odpowiedzi na Państwa pismo z dnia … dotyczące zgłoszenia rzekomych wad nieruchomości sprzedanej na podstawie umowy sprzedaży z dnia…, uprzejmie wskazuję, co następuje. Państwa pismo nie zawiera informacji, kiedy poszczególne wady zostały przez Państwa stwierdzone. Zgodnie z art. 568 k.c. roszczenia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości przedawniają się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady. W związku z powyższym proszę o jednoznaczne wskazanie daty stwierdzenia każdej z opisanych przez Państwa usterek oraz o przesłanie pełnej dokumentacji (opis, fotografie, ewentualne opinie techniczne). Jednocześnie podnoszę, że upłynęło prawie 5 lat od wydania Państwu nieruchomości. W tym okresie nieruchomość była przez Państwa normalnie użytkowana. Zgłaszane rysy tynków i ścian oraz ślady zawilgocenia mogą być wynikiem eksploatacji i naturalnych procesów zachodzących w budynku (osiadania), a nie wad istniejących w chwili sprzedaży. Podkreślam, że jako sprzedający będący osobą prywatną, nie ponoszę odpowiedzialności za uszkodzenia i zmiany powstałe wskutek późniejszego sposobu użytkowania, braku konserwacji czy ewentualnych przeróbek. Na obecnym etapie, wobec braku danych co do daty stwierdzenia wad, jak również wobec braku wykazania, że zgłaszane usterki mają charakter wady fizycznej istniejącej w chwili sprzedaży, nie znajduję podstaw do uznania Państwa roszczeń. Jeżeli podtrzymują Państwo swoje stanowisko, proszę o przedstawienie szczegółowego uzasadnienia oraz dokumentów potwierdzających, że przyczyna zgłaszanych usterek tkwi w stanie nieruchomości z chwili jej sprzedaży, a nie w późniejszej eksploatacji. Zastrzegam sobie prawo do skorzystania z opinii niezależnego rzeczoznawcy budowlanego.

Taka odpowiedź jak powyżej zasugerowana, nie stanowi uznania roszczenia, przerzuca na kupujących ciężar wykazania daty stwierdzenia wady i związku z momentem sprzedaży i otwiera drogę do dalszej obrony, jeśli zdecydują się wnieść powództwo.