Przywrócenie przez spółdzielnię stanu poprzedniego po remoncie
Pytanie: Sprawa wygląda następująco: w dniu dzisiejszym na drzwiach klatki spółdzielnia przykleiła informację o wymianie instalacji wodno-kanalizacyjnej i cyrkulacji w pionach budynku. Mamy udostępnić piwince i mieszkania. Podobno będą rozwalać ściany w kuchni lub toalecie albo w obu pomieszczeniach. Podobno po wymianie mają postawić ścianę z cegieł i tyle. Jeszcze nie wiem dokładnie bo spółdzielnia już była zamknięta i jutro dopiero pójdziemy dowiadywać się jak to ma dokładnie wyglądać. Moje pytanie brzmi czy spółdzielnia ma prawo zostawić ścianę w stanie surowym czy muszą ją przywrócić do stanu początkowego. Pod koniec lipca zeszłego roku dopiero kupiliśmy to mieszkanie, było zgłaszane telefoniczne że będzie generalny remont wraz z wymianą instalacji wodno-kanalizacyjnej w trzech pomieszczeniach i wymiana drzwi. Nikt nam wtedy nie powiedział, że jest planowany taki remont a na pewno już musieli wiedzieć gdyż takich rzeczy nie decyduje się z dnia na dzień więc my ten remont generalny mieszkania wykonaliśmy i skończyliśmy go dopiero 3 miesiące temu a w sumie nawet nie bo nadal gdzieniegdzie czeka na nas wykończeniówka. Nie mamy pieniędzy na ponowny remont, zwłaszcza że braliśmy kredyt na zakup i remont mieszkania, a kuchnie mamy w zabudowie. Czy możemy się ubiegać aby to spółdzielnia po rozwaleniu ścian na swój koszt zrobiła je ponownie albo oddała nam pieniądze? Tanie to nie było, a płytki które mamy w kuchni na ścianach i wszędzie na podłodze nie są już dostępne w sprzedaży.
Odpowiedź: Wymiana pionów wodno‑kanalizacyjnych, to remont części wspólnych budynku, do których należy m.in. instalacja wodna i kanalizacyjna, nawet jeśli przebiega w ścianie Twojego mieszkania. Przepisy prawa (oraz utrwalona praktyka i orzecznictwo) stanowią, że za szkody wyrządzone w lokalu przy remoncie pionów odpowiada spółdzielnia (i ewentualny wykonawca), a właściciel może żądać naprawienia szkody. Naprawienie szkody z reguły oznacza przywrócenie mieszkania do stanu sprzed prac, czyli odtworzenie zniszczonej ściany i wykończenia (tynk, gładź, płytki itp.) albo pokrycie kosztów takiego odtworzenia, a nie tylko postawienie surowej ścianki. Rozporządzenie o warunkach technicznych użytkowania budynków wymaga, by roboty remontowe nie naruszały interesów użytkowników lokali i by nie pogarszały właściwości użytkowych elementów budynku, co w praktyce wspiera obowiązek odtworzenia poprzedniego standardu użytkowego.
Właściciel ma obowiązek umożliwić dostęp do lokalu osobom wyznaczonym (wykonawcy) przez spółdzielnię, jeśli to konieczne do remontu lub usunięcia awarii części wspólnych (np. pionów), ale jednocześnie może żądać naprawienia szkody powstałej w wyniku tych prac. Praktycznie oznacza to, że nie możecie zablokować wymiany pionów, ale przysługuje Wam roszczenie, żeby po zakończeniu prac mieszkanie nie było w gorszym stanie niż przed ich rozpoczęciem, albo żeby dostać pieniądze na przywrócenie tego stanu. Jeżeli płytki są już niedostępne, odszkodowanie wylicza się zwykle jako koszt przywrócenia stanu porównywalnego – np. wymiana okładziny na inne płytki o podobnym standardzie na całej ścianie/posadzce, tak żeby było estetycznie i funkcjonalnie. Zniszczenia szafek kuchennych, blatów, zabudowy AGD itp. również wchodzą w zakres szkody, którą powinna pokryć spółdzielnia/wykonawca, jeśli zostały uszkodzone przez roboty przy pionach. Decydujące będzie udokumentowanie, w jakim stanie mieszkanie było przed remontem (faktury za materiały i usługi, zdjęcia po Waszym remoncie, umowa kredytowa na remont itp.).
Niektóre spółdzielnie umieszczają w regulaminach zapisy, według których mają prawo rozkuć ściany zabudowane przez lokatora (np. obudowane piony, szachty) bez zwrotu kosztów samej zabudowy. Jednakże takie regulacje choć istnieją, to nie znoszą ogólnej odpowiedzialności za szkody wyrządzone podczas remontu części wspólnych. W praktyce spółdzielnie powołują się na te zapisy, żeby nie płacić np. za zabudowę pionów, ale nadal odpowiadają za zniszczenia części mieszkania, które nie były tylko dobrowolną obudową instalacji (np. rozkuwanie pełnej ściany, skuwanie płytek na znacznej powierzchni).
Jutro w spółdzielni poproście na piśmie o harmonogram i dokładny zakres prac w Waszym lokalu, informację, w jakim standardzie zamierzają odtworzyć ściany i wykończenie po wymianie pionów, wskazanie podstawy prawnej, jeśli twierdzą, że zostawią ściany w stanie surowym. Koniecznie wykonajcie szczegółową dokumentację: zdjęcia kuchni, łazienki i toalety z różnych ujęć, spis wyposażenia, które może zostać zniszczone, zbierzcie faktury za płytki, zabudowę kuchni, robociznę itp. Zapytajcie od razu o procedurę zgłaszania szkód, tj. czy mają formularz protokołu szkód po zakończeniu prac, czy rozliczają się przez własną ekipę wykończeniową, czy przez odszkodowanie pieniężne (faktury/kosztorys). Jeśli spółdzielnia oznajmi, że stawiają gołą ścianę i reszta to Wasz problem, to złóżcie pisemne żądanie przywrócenia lokalu do stanu sprzed remontu albo zapłaty odszkodowania, powołując się na art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali (obowiązek wpuszczenia zarządu do lokalu wraz z prawem żądania naprawienia szkody) i na obowiązek niepogarszania użytkowania lokalu. W trakcie prac żądajcie spisania protokołu z wykonawcą/spółdzielnią przy wejściu i przy wyjściu z mieszkania, z opisem zniszczeń, róbcie zdjęcia stanów: “przed”, “w trakcie” i “po”, najlepiej z datami.