Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Co sądy kwalifikują jako normalne zużycie lokalu nieuprawniające do potrącania z kaucji?

Odpowiedź: Sądy nie kierują się jedną ustawową definicji tego tzw. normalnego zużycia lokalu, ale w orzecznictwie i doktrynie przyjmują, że jest to zużycie wynikające z prawidłowego, zgodnego z umową korzystania z lokalu w czasie trwania najmu, bez winy najemcy i bez ponadprzeciętnej intensywności eksploatacji. Najemca zaś odpowiada za szkody i zużycie ponad normalne i takie szkody mogą być zrekompensowane z kaucji a gdy to za mało, to właściciel może wnieść powództwo o odszkodowanie. Za zwykłe zużycie wynikające z upływu czasu, starzenia się materiałów i normalnego korzystania odpowiada wynajmujący, który po każdym najmie i przed kolejnym powinien wymienić zużyte elementy wyposażenia.

Sądy i prawnicy jako normalne zużycie wskazują m.in. zwykłe zabrudzenia ścian od użytkowania, lekkie przyżółknięcie, ślady po ustawieniu mebli. Prócz tego, umiarkowane zużycie podłóg: przetarcia paneli w ciągach komunikacyjnych, naturalne zmatowienie lakieru, typowe ślady krzeseł. Dodatkowo, normalne zużycie wyposażenia: poluzowane uszczelki, pogorszenie działania baterii, zużycie sitka prysznica, zużycie okuć drzwi przy prawidłowym korzystaniu. Poza tym, spadek sprawności sprzętów wynikający z wieku (np. lodówka działa, ale jest głośniejsza). I takie zużycia nie mogą być podstawą do zatrzymania kaucji, chyba że umowa wyraźnie nakłada na najemcę obowiązek dokonywania konkretnych drobnych napraw na podstawie art. 681 k.c., art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów – np. drobne naprawy podłóg, drzwi, okien, malowanie ścian, jeżeli wynikają z drobnych uszkodzeń.

Sądy przyjmują, że ponad normalne zużycie to szkody, których nie tłumaczy zwykłe używanie lokalu, np. głębokie dziury, wyłamania, rozległe ubytki w tynkach, ściany wymagające szpachlowania, nie tylko przemalowania. Dalej, zniszczenia podłogi: głębokie rysy do surowego materiału, zalania powodujące odklejenie paneli, przypalenia, plamy nie do usunięcia. Dalek, uszkodzenia okien, drzwi, zamków, wyposażenia łazienki, kuchni (urwane klamki, pęknięte umywalki, stłuczona szyba) – gdy nie wynikają z wady rzeczy. Ponadto, ślady po zwierzętach domowych (pogryzione ościeżnice, mocno zniszczone panele, intensywny zapach wymagający specjalistycznego czyszczenia). Poza tym też, trwałe zabrudzenia, pleśń będąca skutkiem niewietrzenia, zaniedbania, nieutrzymywania lokalu w należytym stanie higienicznym. W takich sytuacjach sądy akceptują potrącanie z kaucji, o ile wynajmujący udowodni zarówno istnienie szkody ponad normalne zużycie, jak i jej wysokość (np. faktury za naprawy, kosztorys, dokumentację zdjęciową).

W sprawach o zwrot kaucji sądy zwracają uwagę, że sam obowiązek odmalowania ścian lokalu nie może być przerzucany na najemcę, jeżeli ściany są tylko zwyczajnie zabrudzone po kilkuletnim prawidłowym korzystaniu. Najemca pokrywa koszty związane z tego typu renowacją tylko wtedy, gdy zabrudzenia i uszkodzenia przekraczają normalne zużycie (np. liczne dziury, rysunki na ścianach, duże plamy) albo gdy umowa jednoznacznie nakłada na najemcę obowiązek odmalowania i nie jest to sprzeczne z przepisami (sądy badają, czy nie narusza to ochrony praw lokatora wynikającej z ustawy).