Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Potrzebuję porady prawnej dotyczącej nieruchomości. Kilkanaście lat temu rodzice przepisali na mnie mieszkanie, ze służebnoścą dożywocia na ich rzecz wpisaną do księgi wieczystej. Ojciec od kilku lat nie żyje, a my we dwie z mamą nadal mieszkamy w tym mieszkaniu. Obydwie rozważamy to, żeby sprzedać to mieszkanie, a za środki ze sprzedaży i oszczędności kupić mieszkanie, położone w większym mieście i tam się przeprowadzić. Zastanawiam się, jak rozwiązać kwestię dożywocia na obecnym mieszkaniu, ponieważ przypuszczam, że przed sprzedażą trzeba będzie ją wykreślić z księgi wieczystej. Wykreślenie jej odnośnie zmarłego ojca zapewne nie będzie problemem. Jednak co ze służebnością na rzecz mamy? Oczywiście chcę zabezpieczyć interesy mamy, więc to nowe mieszkanie byłoby naszą współwłasnością, ewentualnie byłaby na nim służebność dożywocia na rzecz mamy. Bardzo proszę o poradę, jak rozwiązać tę zagmatwaną sytuację.

Odpowiedź: Możecie sprzedać mieszkanie nawet z wpisanym dożywociem na rzecz mamy, ale praktycznie lepiej połączyć sprzedaż ze zniesieniem tego prawa i jednoczesnym zabezpieczeniem mamy w nowym lokalu u notariusza. Istnienie prawa dożywotniego zamieszkania bardzo obniża atrakcyjność i cenę nieruchomości na rynku, ponieważ kupujący nabywa mieszkanie niejako wraz z prawem dożywotnika jako osoby uprawnionej do zamieszkiwania lub utrzymania.

Służebność osobista / dożywocie wygasa z chwilą śmierci uprawnionego. Celem jej wykreślenia wystarczy złożyć wniosek KW-WPIS do sądu wieczystoksięgowego i dołączyć akt zgonu ojca; sąd na tej podstawie wykreśli to prawo. Jak chodzi o mamę, to może przed notariuszem oświadczyć, że zrzeka się służebności/dożywocia oraz wyraża zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej. Na podstawie aktu notarialnego składa się do sądu wieczystoksięgowego również wniosek KW‑WPIS o wykreślenie prawa mamy. To najszybsza i najbardziej praktyczna opcja, ale powinna nastąpić jednocześnie z ustanowieniem nowego zabezpieczenia na nowym mieszkaniu.

Teoretycznie można sprzedać mieszkanie z utrzymaniem służebności/dożywocia mamy, bo prawo jej nie wygasa wskutek zmiany właściciela. Jak już jednak wspomniałem, nabywca ma obowiązek respektować jej prawo – to bardzo zawęża krąg kupujących i zwykle powoduje znaczną obniżkę ceny, czasem wymusza sprzedaż wyspecjalizowanej firmie skupującej tzw. trudne nieruchomości. W waszym scenariuszu, w którym chcecie się przeprowadzić razem, jest to raczej nieopłacalne. Możliwy jest też wariant w postaci sądowego zniesienia służebności za wynagrodzeniem, gdy stała się szczególnie uciążliwa lub niepotrzebna, ale to dłuższe i mniej przewidywalne postępowanie. Dlatego w Waszej sytuacji najlepszą opcję stanowi notarialne zrzeczenie się służebności przez mamę w zamian za ustanowienie nowego prawa (współwłasność lub nowa służebność) na nowym mieszkaniu.

Jedna sugerowana opcja, to kupujecie nowe mieszkanie jako współwłaścicielki – np. po 1/2 udziału albo w innej proporcji (może być nawet tylko 1/10 udziału dla mamy). Mama jako współwłaścicielka uzyskuje w ten sposób prawo do lokalu, a zbycie całego mieszkania bez jej zgody nie będzie możliwe. Możecie dodatkowo, dla pełnego bezpieczeństwa, obciążyć lokal dożywotnią służebnością mieszkania na rzecz mamy, mimo że jest współwłaścicielką. Druga opcja, to nabywasz mieszkanie tylko na Ciebie, a w tym samym akcie notarialnym kupna ustanawiana jest dożywotnia służebność mieszkania na rzecz mamy (uprawnienie do zajmowania określonego pokoju lub całego lokalu). Prawo mamy zostanie wpisane do księgi wieczystej nowego lokalu, więc nawet gdyby kiedykolwiek doszło do zmiany właściciela, nowy właściciel musi je respektować. Możliwe jest także (trzecia sugerowana opcja) ukształtowanie umowy jako dożywocia – Ty zobowiązujesz się do zapewnienia mamie utrzymania, opieki oraz mieszkania, a w zamian np. ona przekazuje Ci jakieś prawo lub środki (tu konfiguracje bywają różne).

W praktyce przy zakupie mieszkania za pieniądze z Waszą mamą najczęściej stosuje się darowiznę wraz ze służebnością albo współwłasność, natomiast samo dożywocie jest popularne raczej przy przekazywaniu starego domu/działki dzieciom. Dla Was, przy dobrej relacji i wspólnym planie mieszkaniowym, najczęściej wybieranym i przejrzystym wariantem jest współwłasność nowego mieszkania (np. 1/2 i 1/2) albo własność tylko Twoja plus dożywotnia służebność mieszkania na rzecz mamy wpisana do księgi wieczystej.