Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Ojciec jest rolnikiem i posiada działkę 3 klasa. Otrzymał WZ i jest jako zabudowa zagrodowa. Chce złożyć pozwolenie na budowę i gdy uzyska wszystkie pozwolenia przepisać to na mnie tak abym mógł się wybudować. Próbuję tak, gdyż nie mam statusu rolnika a w gminie aby dostał WZ na ta działkę to jedynie rolnik. Czy nie będzie problemów gdy tą działkę i pozwolenie przepisze na mnie a ja będę mógł normalnie zacząć budowę?

Odpowiedź: W opisanym wariancie bardzo prawdopodobne są problemy, ponieważ przy zabudowie zagrodowej nie da się skutecznie “przepisać” pozwolenia na osobę, która nie jest rolnikiem i nie prowadzi gospodarstwa, a organ ma obowiązek to zweryfikować. Problem tkwi w tym, że decyzja WZ na zabudowę zagrodową zakłada, że zabudowa będzie częścią gospodarstwa rolnego (siedliska) konkretnego rolnika, a nie zwykłym domem jednorodzinnym. Pozwolenie na budowę wydane na podstawie takiej WZ również jest tak uwarunkowane – dom ma być elementem zabudowy zagrodowej, służącej gospodarstwu rolnemu. Przy przenoszeniu pozwolenia na budowę organ musi zbadać, czy nowy inwestor może przejąć wszystkie warunki decyzji, w tym warunek rolniczy. Zgodnie bowiem z art. 40 Prawa budowlanego pozwolenie można przenieść na innego inwestora tylko, jeśli nowy inwestor: przejmuje wszystkie warunki decyzji, ma prawo do dysponowania nieruchomością i jest zgoda dotychczasowego inwestora. NSA oraz komentarze również zaznaczają, że przy zabudowie zagrodowej organ musi sprawdzić, czy nowy inwestor jest rolnikiem i czy zabudowa będzie wchodziła w skład jego gospodarstwa rolnego. W efekcie, w typowej sytuacji nie można przenieść pozwolenia na zabudowę zagrodową na osobę niebędącą rolnikiem, nawet jeśli będzie właścicielem działki. Analogicznie przy WZ, organ może przenieść decyzję na inną osobę tylko, gdy ta przyjmuje wszystkie jej warunki.

Jeżeli chcesz budować jako inwestor bez statusu rolnika, bezpieczniejsze jest doprowadzenie do zmiany przeznaczenia (np. na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną), a następnie uzyskanie nowych WZ/MPZP i pozwolenia już na Ciebie, ale to zależy od polityki przestrzennej gminy i jest zwykle długotrwałe. Alternatywnie – rozważyć, czy jesteś w stanie spełnić kryteria rolnika indywidualnego i rzeczywiście prowadzić gospodarstwo, tak aby zabudowa faktycznie stanowiła siedlisko Twojego gospodarstwa (tu trzeba przeanalizować Twoją sytuację pod kątem przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego). Przy tak, nazwijmy – newralgicznej kwestii, sugeruję skonsultować projekt krok po kroku z lokalnym urbanistą/architektem i prawnikiem znającym orzecznictwo WSA/NSA w sprawach zabudowy zagrodowej w Twoim województwie, zanim ojciec zacznie procedurę pozwolenia, bowiem przeciwnym razie możesz zostać z pozwoleniem, którego nie da się na Ciebie skutecznie scedować.