Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Chcialam wystawić mieszkanie na sprzedaż, i nasuwa mi się pytanie : co w sytuacji gdy jak dojdzie do końcowej finalizacji sprzedaży mieszkania i końcowego aktu notarialnego i kupujący ma np: 3 dni na przelanie pełnej kwoty i tego nie zrobi….a mieszkanie już zostanie przekazane. Jak to wygląda prawnie. Zostanę bez mieszkania i pieniędzy? Ktoś może mnie wyprowadzi z moich przemyśleń. Słyszałam że wtedy wchodzi komornik ale zanim komornik ruszy z całą procedura a mieszkanie już nie będzie moje…. Czy mogę jakoś zabezpieczyć się przed tym?

Odpowiedź: Własność mieszkania przechodzi na kupującego z chwilą podpisania aktu notarialnego sprzedaży, a nie w momencie zapłaty ceny, więc jeśli akt jest źle skonstruowany, to faktycznie możesz zostać bez mieszkania i bez pieniędzy, a później dochodzić zapłaty sądownie i egzekucyjnie (komornik itd.). Dlatego cały mechanizm zabezpieczenia trzeba ustawić wcześniej w umowie przedwstępnej i w samym akcie.

Jak już wspomniałem, własność przechodzi w momencie podpisania aktu notarialnego sprzedaży przez obie strony, niezależnie od tego, czy cena została już w całości zapłacona. Zapłata ceny jest tylko obowiązkiem z umowy, ale nie warunkiem koniecznym przejścia własności, jeśli w akcie brak odpowiednich zapisów (warunek, termin, zastrzeżenie). Jeśli przekażesz lokal (wydanie kluczy, protokół) po podpisaniu standardowego aktu notarialnego, to kupujący jest już właścicielem, a Ty masz jedynie roszczenie o zapłatę, czyli w razie braku wpłaty idziesz do sądu i później do komornika. Egzekucja komornicza to osobna, często długa procedura i niestety, w większości przypadków jest bezskuteczna, ponieważ komornik nie jest w stanie znaleźć majątku dłużnika. Oczywiście możliwa jest egzekucja również z tego mieszkania, ale może okazać się, że dłużnik w międzyczasie np. sprzedał je a środki ze sprzedaży ukrył.

Aby uniknąć takiej niekorzystnej ewentualności, to przede wszystkim poproś notariusza o bardzo konkretną konstrukcję w akcie – zapis, że własność przechodzi dopiero z chwilą zapłaty całej ceny. Ważne, aby było to prawidłowo wkomponowane (umowa warunkowa/rozporządzająca po zapłacie) – tak, żeby samo podpisanie aktu jeszcze nie oddawało własności, zanim pieniądze fizycznie nie znajdą się na Twoim rachunku. Dodatkowa opcja, to zapis, że wydanie mieszkania (kluczy, protokołu) następuje dopiero po zaksięgowaniu pełnej ceny na Twoim koncie, a termin przelewu jest bardzo krótki (np. w dniu aktu albo następnego dnia roboczego) i dobrze opisany; precyzyjna klauzula, co dzieje się, gdy kupujący nie przeleje pieniędzy w terminie (prawo odstąpienia od umowy, zatrzymanie zadatku, kary umowne).

Nie wydawaj mieszkania przed zapłatą. W akcie i w protokole należy jasno powiązać wydanie kluczy z faktycznym wpływem pieniędzy, a nie z obietnicą przelewu w 3 dni. Najbezpieczniej: akt podpisujecie wtedy, gdy wiadomo, że pieniądze są pewne – np. bank ma już uruchomić kredyt, a część gotówkowa jest na Twoim koncie w momencie aktu.

Przedwstępną warto zawrzeć w formie aktu notarialnego – wtedy druga strona może być przymuszona sądownie do zawarcia umowy ostatecznej, a Ty masz solidny dokument do dochodzenia roszczeń (plus zadatek). W umowie przedwstępnej doprecyzuj wszystkie warunki, harmonogram wpłat, zasady zadatku, warunki odstąpienia i konsekwencje braku zapłaty.