Przejęcie nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego
Pytanie: Czy wierzyciel hipoteczny ma prawo przejąć na własność od dłużnika nieruchomość (dom) na której ma ustanowioną hipotekę? Załóżmy że jest to prywatny pożyczkodawca, pożyczka zabezpieczona hipoteką. Mija termin spłaty pożyczki, czy pożyczkodawca a zarazem wierzyciel hipoteczny może przejąć tą nieruchomość na własność?
Odpowiedź: Wierzyciel hipoteczny to osoba fizyczna lub firma, która np. udzieliła pożyczki lub kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości dłużnika. Wierzyciel ten ma specjalne prawa wynikające z ustanowienia hipoteki, które pozwalają mu na dochodzenie swoich roszczeń bezpośrednio z nieruchomości obciążonej hipoteką, jeśli dłużnik nie spłaca zobowiązania Jednakże nie, bez postępowania egzekucyjnego wierzyciel hipoteczny nie ma prawa przejąć nieruchomości na własność, no chyba że za zgodą dłużnika – właściciela nieruchomości. Przejęcie nieruchomości na własność przez wierzyciela hipotecznego może nastąpić w komorniczym postępowaniu egzekucyjnym jeżeli druga licytacja zakończy się bezskutecznie. Zgodnie z art. 984 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, wierzycielowi egzekwującemu jak i wierzycielowi hipotecznemu przysługuje prawo do przejęcie na własność nieruchomości dłużnika w cenie nie niższej jak dwie trzecie wartości oszacowania czyli po cenie wywoławczej. Wniosek o przejęcie należy złożyć do sądu w ciągu jednego tygodnia od daty licytacji. Wierzyciel hipoteczny jest zwolniony z obowiązku złożenia rękojmi przy składaniu wniosku o przejęcie nieruchomości, co jest wymagane od innych wierzycieli. Wierzyciel hipoteczny przejmujący nieruchomość może zaliczyć swoją wierzytelność (lub jej część) na poczet ceny nabycia, jeśli znajduje ona pokrycie w tej cenie według planu podziału sumy egzekucyjnej.
Gdy kilku wierzycieli składa wnioski o przejęcie, pierwszeństwo ma ten, który zaoferuje wyższą cenę. Przy równych cenach decyduje wysokość wierzytelności. Nie muszą to być wierzyciele hipoteczni, ponieważ wierzyciel egzekwujący nie posiadający zabezpieczenia hipotecznego, też ma prawo przejęcia nieruchomości na własność. Pierwszeństwo w przejęciu nieruchomości po dwóch bezskutecznych licytacjach nie wynika też z samego faktu posiadania zabezpieczenia hipotecznego — zarówno wierzyciel hipoteczny, jak i wierzyciel niezabezpieczony mogą złożyć wniosek o przejęcie nieruchomości na własność. O kolejności decydują wymienione wcześniej kryteria. Częściej jednak przejęcie nieruchomości na własność jest korzystniejsze dla wierzyciela hipotecznego, ponieważ dzięki hipotece korzysta z pierwszeństwa zaspokajania przed innymi, nieuprzywilejowanymi z mocy ustawy, wierzycielami.
Zaktualizowano 08 października 2025 r.