Przedawnienie roszczenia z tytułu nadpłaty czynszu najmu mieszkania
Pytanie: Okazało się, że nadpłaciłem za najem mieszkania o czym właścicielka nie była łaskawa mnie poinformować. Jeszcze nie zwróciłem się do niej o zwrot nadpłaty, chciałbym najpierw wiedzieć, jak to się mówi, na czym stoję. Konkretnie to prosiłbym o informację, ile wynosi okres przedawnienia takiej należności. Dziesięć lat czy trzy lata? jedni mówią tak i inni inaczej. Mieszkanie wynajmowałem jako osoba fizyczna i wynajmujący to też osoba fizyczna czyli żadne z nas nie prowadziło wtedy firmy, to chyba okres przedawnienia jest dziesięcioletni? No ale z drugiej strony to wiem, że roszczenia z najmu przedawniają się po trzech latach. Ja nadpłaciłem niespełna dwa lata temu ale teraz przebywam za granicą a nie chcę windykacji nikomu powierzać tylko sam chcę się tym zając po powrocie do kraju.
Odpowiedź: Z nadpłatą czynszu mamy do czynienia m.in., gdy czynsz zapłacono z góry za dłuższy okres, a najem zakończył się wcześniej albo gdy najemca płacił zawyżony czynsz w stosunku do umówionej lub prawidłowej wysokości. Zgodnie z Art. 677 Kodeksu cywilnego, roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu, czyli przekazania wynajmującemu faktycznego władztwa nad mieszkaniem. Oznacza to, że nawet jeśli najemca opuścił lokal wcześniej, kluczowy jest moment, w którym wynajmujący odzyska faktyczne władztwo nad mieszkaniem. Warto zaznaczyć, że roszczenia o odsetki od nadpłaty także ulegną przedawnieniu wraz z roszczeniem głównym o zwrot nadpłaty (Uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2005 r., sygn. akt III CZP 42/04. Ten krótki, roczny termin jest wyjątkiem od zasad ogólnych i nie może być wydłużany ani skracany w umowie najmu. Zauważyłem jednak, że niewiele osób o tym wie, co i Pan też potwierdza (nikt nie podał Panu właściwej odpowiedzi). Wynajmujący – aktualnie Pana dłużniczka też może o tym nie wiedzieć i jeżeli wezwie ją Pan do zwrotu nadpłaty, to może zwróci.
Wniesienie powództwa o zapłatę takiego przedawnionego roszczenie niesie ze sobą ryzyko, że pozwana podniesie zarzut przedawnienia, jeżeli będzie reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika (radca prawny lub adwokat). Istnieje też ryzyko, że sąd z urzędu oddali powództwo z uwagi na przedawnienie, ale nie na pewno.