Prawo dożywotniego zamieszkania a komornik
Prawo dożywotniego zamieszkania, uregulowane w art. 908 kc, (czy to w ramach służebności osobistej mieszkania, czy na podstawie umowy dożywocia) nie chroni nieruchomości przed egzekucją komorniczą. Oznacza to, że komornik może zająć i sprzedać na licytacji nieruchomość obciążoną takim prawem. Jednak samo prawo dożywotniego zamieszkania – jeśli zostało ujawnione w księdze wieczystej lub we właściwym zbiorze dokumentów – pozostaje w mocy również wobec nowego właściciela. Ponadto, jeżeli to prawo jest ujawnione w dziale III księgi wieczystej / w zbiorze dokumentów, komornik ma obowiązek uwzględnić je w opisie i oszacowaniu, a potencjalni licytanci znają obciążenie. Prawa dożywotnika nieujawnione w KW / zbiorze dokumentów i niezgłoszone komornikowi najpóźniej na 3 dni przed licytacją mogą wygasnąć z chwilą uprawomocnienia się przysądzenia własności, bez ekwiwalentu dla dożywotnika.
Zasadniczo więc, nowy nabywca ma obowiązek respektować ujawnione przed licytacją prawo dożywotniego zamieszkania i nie może eksmitować osoby uprawnionej, która nadal ma prawo mieszkać w danej części domu lub lokalu. Dożywotnik (osoba z prawem dożywotniego zamieszkania) nie musi opuszczać nieruchomości nawet po licytacji i zmianie właściciela – jego prawa trwają do śmierci (chyba, że służebnik sam się ich zrzeknie lub zamienią się one na rentę). Wartość nieruchomości obciążonej służebnością dożywotniego zamieszkania na licytacji jest niższa, co może zniechęcić potencjalnych nabywców. Nowy właściciel przejmuje obowiązki wobec dożywotnika – może to dotyczyć nie tylko prawa do mieszkania, ale także (przy umowie dożywocia) obowiązków typu wyżywienie, opieka itd.
Gdy jednak nieruchomość jest obciążona hipotekami ustanowionymi wcześniej tj. przed prawem dożywocia, wówczas prawo dożywocia lub służebność mieszkania może wygasnąć z chwilą przysądzenia własności, a uprawniony otrzymuje ekwiwalent w planie podziału, o ile wystarczy ceny nabycia na zaspokojenie jego prawa po zaspokojeniu wierzycieli uprzywilejowanych. W orzecznictwie pojawiają się sytuacje, w których sąd w planie podziału stwierdził, że prawo dożywotnika wygasło, bo cena z licytacji nie pozwoliła na pełne pokrycie wartości tego prawa; wówczas dożywotnik traci prawo do zamieszkiwania i może być eksmitowany, ewentualnie z odszkodowaniem. Istotne jest zatem ustanowienie prawa dożywocia zanim na nieruchomości zostaną ustanowione hipoteki.
Zaktualizowano 01 stycznia 2026 r.