Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Piszę w sprawie zalewania lokalu usługowego. Lokal mieści się na parterze w bloku. Sąsiad piętro wyżej notorycznie nas zalewa, dziś doszło do czwartego zalania. Lokal wynajmuje od sieci lokali typu spółdzielnia spożywcza. Każdy incydent został zgłaszany do wspólnoty mieszkaniowej oraz do spółdzielni spożywczej. Sprawa trwa już kilka miesięcy, wszystko bardzo przeciąga się w czasie. Wzywani hydraulicy ze wspólnoty jedyne co robią to piszą dokumentację o przyjeździe i zapisują, że jest to spowodowane przez nieodpowiednio wykonany brodzik sąsiada z którego wylewa się woda. Usterka u sąsiada w dalszym ciągu nie została naprawiona, są jedynie sporządzane notatki. Sąsiad nie naprawia usterki. Nawet jak naprawię szkody w lokalu, to bez naprawy głównego czynnika powodującego zalanie cały remont mojego lokalu mija się z celem, ponieważ sąsiad w każdej chwili może zalać nas ponownie. Co więc w takiej sytuacji mam prawo zrobić? Co zrobić aby sąsiad naprawił cały brodzik oraz ściany (nie mają kafelek, więc cała woda spoza brodzika wylewa się na powierzchnię łazienki i woda zaczyna przedostawać się przez całą podłogę/sciany). Zalania są na tyle poważne, że na nagraniu widać dosłownie ścianę deszczu i ogromne krople. Sąsiad twierdzi, że „u niego jest sucho” gdzie po wejściu do łazienki widać 3 wiadra pelne wody. Bardzo proszę o jakiekolwiek rady ponieważ staje się bezsilna. Wspólnota oraz spółdzielnia spożywcza bagatelizuje sprawę ponieważ proszę o jakiekolwiek działanie od paru miesięcy, gdzie w tym czasie doszło już do kolejnego zalania. I dojdzie do kolejnego, przez brak naprawy głównego problemu.

Odpowiedź: Jeżeli przyczyną jest źle wykonany lub nieszczelny brodzik, odpływ albo hydroizolacja łazienki w lokalu sąsiada, co wynika z protokołów hydraulików, to zasadniczo odpowiedzialność za usunięcie tej przyczyny obciąża właściciela albo osobę faktycznie władającą lokalem położonym wyżej. Wspólnota nie może poprzestać na kolejnym sporządzeniu notatki, jeżeli ma wiedzę o powtarzającej się awarii, która niszczy inny lokal i budynek. Ciągłe przedostawanie się wody do Państwa lokalu nie jest zwykłą uciążliwością sąsiedzką. Właściciel powinien powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę; właścicielowi poszkodowanej nieruchomości służy roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń.

W opisanej sprawie można żądać przede wszystkim trwałego usunięcia źródła przecieku, np. demontażu wadliwego brodzika, naprawy odpływu, izolacji przeciwwodnej, posadzki i ścian, zaprzestania zalewania lokalu, pokrycia szkód już powstałych, zwrotu uzasadnionych kosztów osuszania, opinii technicznej, zabezpieczenia lokalu, sprzątania oraz utraconych korzyści, jeśli zalania zakłócają działalność usługową, zaniechania remontu szkód wyłącznie powierzchownie przed trwałą naprawą źródła przecieku. Roszczenie o usunięcie przyczyny jest czym innym niż odszkodowanie. Nie trzeba najpierw wyremontować lokalu, aby żądać naprawienia brodzika czy instalacji u sąsiada. Odszkodowanie za szkody dochodzi się na zasadach odpowiedzialności deliktowej, czyli po wykazaniu szkody, winy lub zaniedbania i związku z zalaniem.

Każde kolejne zalanie proszę dokumentować od pierwszej minuty. Nagrać film ciągły: data i godzina, miejsce przecieku, woda spływająca po ścianie/suficie, zakres szkody. Wykonać zdjęcia przed sprzątaniem, po sprzątaniu oraz w kolejnych dniach. Proszę na piśmie zażądać od wspólnoty kopii wszystkich protokołów interwencji hydraulików, zgłoszeń, notatek, korespondencji i informacji, kto oraz kiedy oglądał lokal sąsiada. Jeżeli protokoły wskazują wadliwy brodzik, to jest bardzo istotny dowód. Należy zlecić niezależną opinię techniczną, najlepiej rzeczoznawcy budowlanemu albo doświadczonemu specjaliście od przecieków lub hydroizolacji. Opinia powinna zawierać: źródło wody, mechanizm przedostawania się jej do lokalu usługowego, konieczny zakres robót i ryzyko kolejnych szkód. Nie należy opierać sprawy tylko na ustnych ustaleniach hydraulika administracji. Lokal trzeba zabezpieczać i osuszać, lecz nie ma sensu wykonywać pełnego remontu, zanim nie będzie udokumentowany zakres szkód i naprawiona przyczyna. Trzeba zachować rachunki za osuszanie, prąd, materiały, sprzątanie i ewentualne przerwy w działalności. Jeżeli najemca lub właściciel lokalu ma polisę OC, należy zgłosić każdą szkodę bez zbędnej zwłoki. Ubezpieczyciel może po wypłacie dochodzić zwrotu od odpowiedzialnego sprawcy, ale Państwu nie wolno kazać czekać z żądaniem usunięcia źródła awarii tylko dlatego, że szkoda została zgłoszona z polisy.

Kierują więc Państwo oddzielne, wezwania: do właściciela lokalu sąsiada – jeśli znany; jeżeli lokal jest wynajmowany, także do najemcy/użytkownika, do zarządu lub zarządcy wspólnoty, do właściciela Państwa lokalu, czyli sieci/spółdzielni spożywczej, bo jako właściciel ma najsilniejsze narzędzia prawne do dochodzenia roszczenia o zaprzestanie naruszeń, opcjonalnie do ubezpieczyciela sprawcy, jeśli znany. Warto wysłać list polecony za potwierdzeniem odbioru oraz e-mail. W wezwaniu wyznaczyć termin np. 3 dni na pisemne przedstawienie harmonogramu i wskazanie wykonawcy, a 7-14 dni na rozpoczęcie trwałych robót, zależnie od tego, czy w skutek awarii nadal lokal jest zalewany. Przy aktywnym przecieku żąda się działania niezwłocznego, nie w tzw. dogodnym terminie W wezwaniach zapowiedzieć, że w razie bezskutecznego upływu terminu sprawa zostanie skierowana do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego oraz na drogę sądową, wraz z wnioskiem o zabezpieczenie roszczenia i o zwrot kosztów szkód, osuszania, opinii technicznej oraz kosztów postępowania. Nie wpisywałbym w pierwszym piśmie żądania położenia kafelków jako celu samego w sobie. Prawidłowe żądanie brzmi: uzyskanie trwałej szczelności i usunięcie przyczyny przecieku, zgodnie z opinią techniczną i zasadami sztuki budowlanej. Kafelki mogą być jednym z elementów odtworzenia łazienki, ale nie są jedyną metodą zapewnienia szczelności.

Gdy wspólnota mimo tego nie podejmie działań, to proszę złożyć zawiadomienie do właściwego dla adresu budynku Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Do zawiadomienia dołączyć nagrania, zdjęcia, protokoły hydraulików, kopie wcześniejszych wezwań i oświadczenie, że przeciek jest powtarzalny oraz nie został trwale usunięty. Nadzór budowlany może, po stwierdzeniu nieodpowiedniego stanu technicznego lub użytkowania stwarzającego zagrożenie dla mienia, wydać decyzję nakazującą usunięcie nieprawidłowości w oznaczonym terminie; w określonych sytuacjach może też zakazać użytkowania części obiektu do czasu usunięcia problemu. Jest to istotne, ponieważ PINB nie rozstrzyga zwykle o odszkodowaniu, ale może stworzyć administracyjny przymus usunięcia technicznej przyczyny problemu. Jeśli sąsiad nie naprawi usterki mimo wezwania, właściciel lokalu usługowego może wnieść pozew o nakazanie usunięcia nieszczelności i przywrócenia stanu zgodnego z prawem, zakazanie dalszych naruszeń/zalewania, odszkodowanie za dotychczasowe szkody, zwrot kosztów opinii oraz postępowania. W tym samym piśmie można złożyć wniosek o zabezpieczenie roszczenia na czas procesu. W praktyce należy prosić o tymczasowe zobowiązanie pozwanego do zabezpieczenia przecieku albo wykonania określonych prac według opinii technicznej. Przy czterech zdarzeniach, filmach i protokołach wskazujących konkretne źródło przecieku istnieje znacznie mocniejsza podstawa, aby wykazać pilność niż przy jednorazowej, nieustalonej awarii. Roszczenie o zaprzestanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem opiera się w szczególności na art. 222 § 2 w związku z art. 144 Kodeksu cywilnego.

Z racji tego, że lokal jest wynajmowany od sieci/spółdzielni spożywczej, należy (wskazane jest) oddzielić dwie kwestie: 1. Państwo jako najemca macie prawo żądać od wynajmującego zapewnienia możliwości normalnego korzystania z lokalu zgodnie z umową najmu, zgłaszać wadę, domagać się interwencji, a w zależności od umowy i skali ograniczeń rozważać obniżenie czynszu za okres ograniczonej użyteczności lokalu oraz naprawienie szkody. 2. Właściciel lokalu usługowego natomiast powinien aktywnie wystąpić przeciw sąsiadowi i wspólnocie, ponieważ jego własność jest naruszana i to on ma najpełniejsze roszczenie rzeczowe o zaprzestanie naruszeń. Z tego względu, w piśmie do wynajmującego proszę nie ograniczać się do zgłoszenia szkody. Należy wezwać go, aby jako właściciel w konkretnym terminie podjął działania prawne i techniczne przeciwko źródłu zalewania oraz poinformował Państwa pisemnie, co zrobił.