Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Rozwazamy zakup działki, która obecnie wraz z domem jednorodzinnym oraz gruntami rolnymi objęta jest jedną księgą wieczystą. Z informacji uzyskanych od sprzedającego wynika, że w księdze wieczystej ustanowiona jest służebność mieszkaniowa.
Zgodnie z aktem darowizny, służebność ogranicza się do korzystania z dwóch pokoi, kuchni i budynków gospodarczych (nic z tych rzeczy nie jest na interesującej nas działce)
Chcielibyśmy zapytać czy w takiej sytuacji możliwy jest podział nieruchomości w taki sposób, aby wydzielona działka (przeznaczona do sprzedaży) była wolna od tej służebności,
czy przy zakładaniu nowej księgi wieczystej dla wydzielonej działki istnieje możliwość „odłączenia” jej od obciążeń związanych ze służebnością,
jakie warunki muszą zostać spełnione, aby uniknąć przejęcia tej służebności przez nowego właściciela,
oraz jakie ryzyka powinniśmy wziąć pod uwagę na etapie zakupu.
Będziemy wdzięczni za informację, czy taka operacja jest możliwa oraz jakie kroki należałoby podjąć

Odpowiedź: Przy podziale nieruchomości obciążonej służebnością obciążenie podąża za wszystkimi nowymi częściami, chyba że strony i uprawniony ze służebności postanowią inaczej. Najprostsza, bezpieczna konstrukcja w Pana przypadku wygląda zwykle następująco. Właściciel całej nieruchomości uzyskuje oświadczenie osoby uprawnionej do służebności, że zgadza się, aby służebność była wykonywana wyłącznie na części z domem (i ewentualnie zabudowaniami gospodarczymi), a zwalnia wydzielaną działkę od obciążenia służebnością (albo że zakres służebności nie obejmuje tej działki). Oświadczenie to powinno być sporządzone w formie aktu notarialnego (albo przynajmniej podpis poświadczony notarialnie), by mogło stanowić podstawę wpisu/wykreślenia służebności w księdze. W akcie notarialnym sprzedaży działki notariusz składa wniosek odłączenie nabywanej działki bez obciążenia i założenie dla niej nowej księgi wieczystej bez wpisu tej służebności (to bardzo ważne, musi być wyraźnie zapisane). Bez takiego zastrzeżenia (i zgody uprawnionego) sąd wieczystoksięgowy zwykle z urzędu przeniesie służebność do nowej księgi, bo teraz cała nieruchomość jest obciążona.

Żeby nowy właściciel działki był wolny od służebności mieszkaniowej, trzeba dopilnować kilku warunków. Treść umowy darowizny / aktu ustanowienia służebności – skoro służebność dotyczy konkretnych pomieszczeń w domu, można powołać się na to, że zakres służebności faktycznie nie obejmuje wydzielanej działki, ale dla bezpieczeństwa warto to dodatkowo doprecyzować w nowym akcie (oświadczenie uprawnionego). Zgoda uprawnionego na zwolnienie działki – formalne oświadczenie, że służebność nie ma obciążać nowej działki (lub że zostaje na części z domem). Bez tego sąd może utrzymać wpis. Prawidłowy wniosek do księgi wieczystej – notariusz musi w akcie sprzedaży wpisać żądanie: odłączenia działki od dotychczasowej księgi wieczystej i założenia nowej księgi wieczystej bez przeniesienia wpisu służebności na nową księgę. Alternatywnie można dążyć do całkowitego zniesienia służebności, ale to w oddzielnym postępowaniu (umowa albo postępowanie sądowe).

Jeżeli właściciel chciałby całkowicie uwolnić się od służebności, to istnieją dwie opcje. Pierwsza, to dobrowolne zniesienie – uprawniony ze służebności składa u notariusza oświadczenie, że zrzeka się służebności (często za wynagrodzeniem). Są podstawy w przepisach o służebnościach i w praktyce jest to najprostsza droga, jeśli jest zgoda. Druga, to zniesienie przez sąd, gdy służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela, a jednocześnie nie jest konieczna dla uprawnionego (zmiana stosunków, np. uprawniony nie korzysta, ma inne mieszkanie, doszło do zmiany układu nieruchomości itd.). Takie postępowania sądowe przeważnie długo trwają, wymagają dowodów i mają niepewny rezultat – jako kupujący nie warto zakładać, że na pewno uda się to szybko załatwić.

Przy zakupie działki z historią służebności mieszkaniowej trzeba brać pod uwagę ryzyko przeniesienia obciążenia – jeśli w akcie sprzedaży/wniosku do KW nie zostanie wyraźnie wskazane, że działka ma być odłączona bez służebności, sąd może przenieść wpis do nowej księgi, a Pan/Pani kupi działkę obciążoną. Ryzyko sporu z uprawnionym – jeśli uprawniony nie zgodzi się na ograniczenie lub zwolnienie działki od służebności, pozostaje tylko negocjacja lub spór sądowy, w który nowy właściciel może zostać wciągnięty. Utrudniona sprzedaż w przyszłości – nieruchomości obciążone służebnościami (zwłaszcza mieszkaniowymi) trudniej sprzedać, cena bywa niższa. Niejasny stan faktyczny – jeśli przebieg granic po podziale nie będzie jednoznacznie rozdzielał części, z których korzysta uprawniony (np. dojazd, dojście), może powstać spór o to, czy jednak nie ma prawa korzystać także z nowej działki. Na przykład: jeżeli do domu prowadzi jedyny dojazd właśnie przez działkę, którą chce Pan kupić, to sąd może uznać, że mimo podziału służebność (albo inna służebność przejazdu) jest konieczna i powinna obciążać także nową działkę.