Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Mam pytanie odnośnie możliwości podziału działki. Jestem w posiadaniu działki rekreacyjnej o powierzchni 1100m2 z warunkami zabudowy. Działka posiada swoje przyłącze wody oraz prądu. Chciałbym ją sprzedać jednak z możliwością pozostawienia sobie około 350m2. Według gminy warunki zabudowy zostały przyznane na całą powierzchnię działki i nie mogę już jej podzielić. Czy jest jakaś opcja prawna- notarialna, żeby jakoś z tego wybrnąć? Na swojej części nie stawiałbym nic trwałe związanego z gruntem, może kiedyś jakąś przyczepę kempingowa.

Odpowiedź: Możliwość podziału takiej działki co do zasady istnieje, ale musi być zgodna z ustawą o gospodarce nieruchomościami i z treścią wydanych warunków zabudowy; sama decyzja WZ nie blokuje podziału, a organ gminy nie ma podstaw, by z tego powodu z góry go wykluczać. Da się też rozważyć rozwiązania notarialne (np. współwłasność i zniesienie współwłasności z dopłatą), ale są one mniej wygodne niż klasyczny podział geodezyjny.

Przy braku miejscowego planu podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest dla terenu inwestycji (obszaru), a późniejszy podział działki nie powoduje automatycznie utraty ważności tej decyzji. Gmina może powoływać się na minimalną powierzchnię nowo wydzielanych działek (np. z decyzji WZ, studium albo z tzw. przepisów odrębnych), co przy 1100 m² może uniemożliwiać podział na 350 m² i resztę. W decyzji WZ mogą być określone parametry zabudowy (szerokość frontu, dostęp do drogi, minimalna powierzchnia działki), z którymi projektowany podział musiałby być zgodny i dlatego geodeta zwykle robi wstępny projekt podziału, a wójt/burmistrz go opiniuje.
​
Proponuję udać się do geodety z decyzją WZ i poprosić o sporządzenie wstępnego projektu podziału tak, aby nowa działka o charakterze budowlanym spełniała wszystkie parametry z WZ, a Pana 350 m² zostało jako druga działka (np. rekreacyjna, bez zabudowy stałej). Następnie złożyć wniosek o podział do wójta/burmistrza, powołując się na art. 94 ust. 1 ugn a jeżeli gmina wyda negatywną opinię lub odmówi zatwierdzenia podziału, decyzję można zaskarżyć w trybie KPA (odwołanie do SKO). Można też sprzedać udział w całej działce (np. 2/3 udziału nabywcy, 1/3 udziału dla Pana) i w akcie notarialnym wprowadzić umowę o sposobie korzystania z nieruchomości (tzw. podział quoad usum), w której konkretnie wskażecie, że Pan korzysta z wydzielonej w naturze części ok. 350 m². W przyszłości, jeśli zmienią się przepisy lub plan, można dążyć do formalnego podziału i zniesienia współwłasności w taki sposób, by Pana część została wyodrębniona jako samodzielna działka; na razie jednak byłaby to współwłasność, co ma swoje minusy (np. konieczność współdziałania przy części decyzji).
​
Użytkowanie swojej części jako rekreacyjnej z przyczepą kempingową, nie trwale związaną z gruntem, co do zasady jest łatwiejsze niż budowa obiektu budowlanego, ale trzeba sprawdzić lokalne przepisy (prawo budowlane i ewentualne regulaminy gminne) co do dopuszczalności i czasu postoju takiej przyczepy. Warto, aby w ewentualnej umowie współwłasności (czy w akcie sprzedaży z zastrzeżeniem udziału) jasno wpisać Pana prawo do używania tej wydzielonej części w celach rekreacyjnych, właśnie np. z przyczepą.