Pobieranie opłaty za monitoring przez dewelopera
Pytanie: Mam pytanie dotyczące monitoringu. Kupiłem dom od dewelopera (osiedle 130 domów jednorodzinnych) wraz z 1/100 udziału w drodze osiedlowej. W akcie notarialnym jest wpisana opłata dla dewelopera za monitoring na drodze osiedlowej 250 zł kwartał. Nie otrzymałem żadnego regulaminu. Deweloper odmawiał sprzedaży domu bez tego zapisu. Czy taki monitoring jest legalny? Istnieje możliwość usunięcia tego zapisu?
Odpowiedź: Monitoring na drodze osiedlowej co do zasady może być legalny, ale nie oznacza to automatycznie, że deweloper ma prawo wiecznie pobierać od Pana opłatę 250 zł/kwartał na podstawie jednostronnie narzuconego zapisu w akcie. Taki zapis można próbować kwestionować (jako klauzulę niedozwoloną albo jako wadliwy sposób uregulowania zarządu drogą) i dążyć do jego wyeliminowania na przyszłość, ale wymaga to już aktywnych działań – zwykle przed sądem lub z udziałem UOKiK.
Monitoring osiedla (drogi wewnętrznej) jest co do zasady dopuszczalny, jeśli służy zapewnieniu bezpieczeństwa i jest prowadzony przez podmiot, który ma do tego tytuł prawny (zarządca, wspólnota, współwłaściciele drogi). Warunkiem legalności jest m.in. spełnienie wymogów RODO: wyraźne oznakowanie terenu, określenie administratora danych, zasad przechowywania nagrań, celu przetwarzania itd. Sam fakt, że w akcie nie otrzymał Pan regulaminu, nie czyni monitoringu z automatu nielegalnym, ale świadczy o bardzo nieprzejrzystym ukształtowaniu usługi i obowiązków dewelopera. Obowiązkowa, narzucona w akcie notarialnym opłata na rzecz dewelopera za usługę, co do której nie ma przejrzystych zasad (brak regulaminu, brak określenia czasu trwania, warunków, odpowiedzialności), może spełniać przesłanki tzw. klauzuli abuzywnej w relacji przedsiębiorca – konsument. Klauzula abuzywna to takie postanowienie umowy, które nie było indywidualnie uzgodnione, rażąco narusza interesy konsumenta i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami; wówczas nie wiąże konsumenta, a umowa obowiązuje dalej bez tego zapisu (chyba że bez niego nie da się jej wykonywać).
W praktyce deweloperzy często wpisują do aktów stałe wynagrodzenie za zarządzanie lub usługi (w tym monitoring), a później po sprzedaży wszystkich domów powstaje spór, czy mogą nadal inkasować opłaty, mimo że właściciele stają się współwłaścicielami drogi. Ma Pan 1/100 udziału w drodze, czyli jest Pan współwłaścicielem tej nieruchomości; co do zasady czynności przekraczające zwykły zarząd (np. sposób korzystania z drogi, ustanowienie stałej usługi monitoringu, wybór zarządcy) wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcia sądu na podstawie art. 199 k.c.
Deweloper po sprzedaży udziałów przestaje być samodzielnym właścicielem drogi. Może być współwłaścicielem lub umownym zarządcą, ale zakres i wynagrodzenie powinny wynikać z jasno określonej umowy zarządu, zawartej między współwłaścicielami, a nie tylko z jednostronnie narzuconego zapisu w akcie. Możliwe są trzy ścieżki (można je łączyć):
1. Analiza pod kątem klauzuli abuzywnej i skarga do UOKiK / pozew przeciw deweloperowi. Jeżeli jest Pan konsumentem, można rozważyć, czy zapis o obowiązkowej opłacie na rzecz dewelopera nie stanowi niedozwolonego postanowienia umownego. W razie uznania takiego zapisu za niedozwolony, nie wiąże on Pana, czyli mógłby Pan domagać się ustalenia, że nie ma obowiązku płacić tej konkretnej opłaty, i ewentualnie żądać zwrotu nienależnie pobranych kwot.
2. Ustalenie zasad zarządu drogą między współwłaścicielami. Współwłaściciele mogą zawrzeć umowę określającą zarząd drogą, w tym: czy monitoring jest potrzebny, jaki podmiot go świadczy i na jakich zasadach są dzielone koszty. Jeżeli deweloper powołuje się wyłącznie na “stary” zapis, a większość współwłaścicieli nie chce takiej usługi lub chce zmienić jej warunki, można wystąpić do sądu z żądaniem uregulowania sposobu zarządu rzeczą wspólną (art. 201–203, 199 k.c.).
3. Spór o zapłatę. Jeżeli przestanie Pan płacić i deweloper wystąpi do sądu o zapłatę, w sprzeciwie – odpowiedzi na pozew można podnieść: abuzywność klauzuli, nieważność (bezskuteczność) postanowienia, brak podstawy do dalszego pobierania wynagrodzenia oraz fakt, że jako współwłaściciele drogi nie uzgodniliście takiego zarządu.
Sugeruję poprosić dewelopera pisemnie (e‑mail/list) o podstawę prawną pobierania opłaty, treść regulaminu monitoringu, okres obowiązywania usługi, dane administratora danych z monitoringu, sposób rozwiązania umowy. Warto też skonsultować akt notarialny z prawnikiem (najlepiej od nieruchomości / deweloperskich) pod kątem, czy zapis nie jest typową klauzulą niedozwoloną, czy deweloper występuje jako zarządca drogi, na jak długo, za jakie czynności i czy przewidziano mechanizm zmiany lub odwołania zarządu. Warto też skontaktować się z innymi właścicielami domów na osiedlu, bo im więcej osób kwestionuje to rozwiązanie, tym większa szansa na wspólne działania (umowa współwłaścicieli, ewentualny pozew zbiorczy lub wspólna skarga do UOKiK).