Pękające ściany domu a rękojmia
Pytanie: Czy pękanie ścian w nowym domu, prawdopodobnie wskutek osiadania budynku, kwalifikuje się do rękojmi wobec dewelopera?
Odpowiedź: Rękojmia za wady fizyczne budynku (domu/lokalu) trwa co do zasady 5 lat od wydania, także w stosunku do dewelopera. Wady fizyczne to wszelkie niezgodności z umową, projektem, normami lub zwykłym przeznaczeniem, w tym nieszczelności, pękające ściany, problemy konstrukcyjne. Pęknięcia ścian, ścian nośnych, stropów czy fundamentów oraz osiadanie budynku spowodowane błędnym posadowieniem są wymieniane w praktyce jako wady objęte rękojmią.
W nowo wybudowanych budynkach pewne drobne spękania tynków (szczególnie przy łączeniach płyt GK, nad otworami okiennymi/drzwiowymi) mogą być uznawane za naturalny efekt pracy i osiadania budynku w pierwszych latach i deweloperzy często proponują ich zbiorcze usuwanie po 2–3 latach. Jeżeli jednak pęknięcia są liczne, szerokie, powtarzają się w wielu miejscach, przechodzą przez ściany nośne, towarzyszą im inne objawy (kliny przy framugach, zacinające się okna/drzwi, rysy na stropach, posadzce, elewacji), może to świadczyć o wadzie konstrukcyjnej lub nieprawidłowym posadowieniu, a wtedy jest to klasyczna wada w rozumieniu rękojmi. Przy ocenie czy pęknięcie kwalifikuje się do rękojmi, kluczowe jest jeśli pękanie wynika z błędów w projekcie, wykonawstwie, doborze materiałów, zagęszczeniu gruntu, dylatacji itp. – to wada obiektu, za którą odpowiada deweloper w ramach rękojmi. Wady istotne (zagrożenie bezpieczeństwa, brak możliwości normalnego zamieszkiwania) mogą uzasadniać roszczenia dalej idące, włącznie z odstąpieniem od umowy i dodatkowymi kosztami (np. lokal zastępczy na czas poważnego remontu). Jeżeli natomiast są to minimalne rysy tynku bez znaczenia konstrukcyjnego, niekiedy traktuje się je jako nieistotną usterkę, ale nadal można je zgłaszać, zwykle z żądaniem naprawy, nie zaś odstąpienia od umowy.
Należy zgłosić wadę na piśmie (reklamacja z tytułu rękojmi): opisać lokal, dom, datę odbioru, miejsce i charakter pęknięć, dołączyć zdjęcia, wskazać, że chodzi o podejrzenie wady konstrukcyjnej/osadzenia budynku oraz wezwać do usunięcia wady w określonym terminie. W razie sporu warto zlecić niezależną opinię rzeczoznawcy budowlanego, który oceni, czy pęknięcia są spowodowane normalną pracą budynku, czy skutkiem nienależytego wykonania (to bywa kluczowe dowodowo).