Odstąpienie od umowy najmu lokalu niezgodnego z ustaleniami a zwrot czynszu
Pytanie: Wraz z partnerem podpisaliśmy umowę najmu mieszkania i wpłaciliśmy czynsz za miesiąc z góry oraz kaucję. Po kilku godzinach od podpisania umowy okazało się, że lokal jest niezgodny z ustaleniami. Tego samego dnia zrezygnowaliśmy z najmu i oddaliśmy klucze, z lokalu nie korzystaliśmy. Wynajmujący zwrócił kaucję, ale odmówił zwrotu czynszu, powołując się na miesięczny okres wypowiedzenia oraz poniesienie szkody z tytułu braku wynajemcy, mimo że lokal następnego dnia został ponownie wystawiony na wynajem. Czy w takiej sytuacji wynajmujący ma prawo zatrzymać czynsz, czy można skutecznie dochodzić jego zwrotu?
Odpowiedź: W opisanej sytuacji posiadacie mocne argumenty na to, że wynajmujący nie ma podstaw, aby zatrzymać cały z góry zapłacony czynsz, a roszczenie o jego zwrot można dochodzić jako nienależne świadczenie lub odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania umowy (lokal niezgodny z ustaleniami). Niezbędne będzie jednak udokumentowanie, że lokal istotnie odbiegał od tego, co zostało uzgodnione (umowa, ogłoszenie, korespondencja, zdjęcia, świadkowie).
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać lokal do używania zgodnie z ustalonym przeznaczeniem, a najemca płaci czynsz za możliwość korzystania z takiego lokalu. Jeżeli lokal ma takie wady lub cechy, które uniemożliwiają korzystanie zgodnie z przeznaczeniem albo jest istotnie niezgodny z ustaleniami (np. metraż, standard, wyposażenie, stan techniczny), można traktować to jako nienależyte wykonanie świadczenia po stronie wynajmującego. W razie nienależytego wykonania świadczenia wzajemnego sądowa praktyka dopuszcza odstąpienie od umowy i żądanie zwrotu zapłaconych kwot (art. 495 k.c. stosowany odpowiednio – brak świadczenia, brak podstaw do zachowania czynszu).
Klauzula o miesięcznym okresie wypowiedzenia dotyczy zwykłego wypowiedzenia trwającej umowy, a nie sytuacji, w której lokal od początku jest niezgodny z ustaleniami (czyli umowa od razu jest wykonywana wadliwie). Jeżeli z uwagi na te niezgodności składają Państwo w istocie oświadczenie o odstąpieniu od umowy lub jej rozwiązaniu z winy wynajmującego ze skutkiem natychmiastowym, to wynajmujący nie ma prawa domagać się czynszu za okres, w którym nie zapewniał świadczenia zgodnego z umową. Twierdzenie o szkodzie z powodu braku najemcy będzie trudne do obrony, jeżeli lokal został natychmiast wystawiony dalej i właściciel realnie nie stracił możliwości szybkiego wynajęcia.
Przede wszystkim należy zgromadzić dowody, czyli ogłoszenie tudzież korespondencję pokazującą, jak lokal był opisany, oczywiście umowę najmu a nadto zdjęcia, film, ewentualnie świadków (np. partner) i potwierdzenie zwrotu kluczy tego samego dnia. Wszystko to ma pokazać różnicę między ustaleniami a stanem faktycznym. Następnie skierować do wynajmującego pisemne wezwanie do zapłaty a w nim wskazać kwotę czynszu do zwrotu i numer konta bankowego oraz opisać krótko, że lokal był niezgodny z ustaleniami, umowa została skutecznie rozwiązana/odstąpiono od niej tego samego dnia, lokal został zwrócony i nie był używany. Powołać się na nienależyte wykonanie umowy i brak świadczenia ekwiwalentnego po stronie wynajmującego oraz brak rzeczywistej szkody. W wezwaniu tym wyznaczyć wynajmującemu termin np. 7 dni na zwrot czynszu pod rygorem skierowania sprawy do sądu. W razie braku zapłaty, wnieść pozew o zapłatę (zwrot czynszu); przy stosunkowo niewielkiej kwocie sprawa będzie rozpoznawana w postępowaniu uproszczonym.