Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Koleżanka wynajmowała mieszkanie. Byłam dopisana w umowie jako osoba, która również będzie przebywała pod tym adresem. Umowa najmu na nią. Jak mieszkałam z nią płaciłysmy wszystko 50/50. Od stycznia jej nie ma, bo się wyprowadziła nie podając adresu. Wszystko opłacałam sama. Mieszkanie miałyśmy zdać z zachowanym okresem wypowiedzenia 3 miesiące. Termin zdania mieszkania jest na koniec bieżącego miesiaca. Dogadałam się z właścicielem, o wynajem innego mieszkania od niego po zdaniu tego obecnego. Problem polega na tym, ze osoba na którą jest obecne mieszkanie (koleżanka) może nie stawić się na termin oddania mieszkania i nie odbiera telefonu mając przy tym drugi komplet kluczy. Wyjdzie na to, że jest niewypłacalna i nie do namierzania. Co w takiej sytuacji? Mam ponieść koszta napraw ewentualnych szkód powstałych przez okres użytkowania 11lat? Jak właściciel może wypowiedzieć jej umowę i jaki okres na piśmie takiego wypowiedzenia ma być zachowany? Nie chce stracić możliwości wynajmu innego mieszkania od tego Pana i być w porządku wobec niego.

Odpowiedź: Skoro umowa najmu jest zawarta na koleżankę, to ona jest stroną stosunku najmu wobec właściciela. Osoba dopisania do umowy jako zamieszkująca zwykle nie staje się z tego tytułu współnajemcą (chyba że umowa wyraźnie tak stanowi), więc nie ponosisz odpowiedzialności jak najemca główny. Zgodnie z praktyką i orzecznictwem, współzamieszkujący odpowiada co najwyżej za czynsz i opłaty za okres, w którym faktycznie mieszkał, a nie za zadłużenie lub szkody po swojej wyprowadzce. W Twojej sytuacji logiczne jest, że odpowiadasz (w relacji między Wami) maksymalnie za okres, w którym faktycznie mieszkałaś i korzystałaś z mieszkania – a od stycznia do dziś i tak wszystko pokrywasz sama.

Zasadą jest, że właściciel odbiera lokal i sporządza protokół zdawczo‑odbiorczy z osobą, która faktycznie włada lokalem i dysponuje kluczami, a niekoniecznie z formalnym najemcą z umowy, jeżeli nie można do niego dotrzeć. Ustal z właścicielem na piśmie, że w danym dniu zdajesz mieszkanie, przekazujesz wszystkie posiadane klucze, zgadzasz się na sporządzenie protokołu i rozliczenie mediów na stan liczników w tym dniu. W protokole warto opisać stan mieszkania, stany liczników i wpisać, że drugi komplet kluczy posiada najemca (koleżanka), z którym właściciel ma utrudniony kontakt – to zabezpiecza Ciebie na przyszłość. Przy odbiorze mieszkania pokaż dowody płatności z ostatnich miesięcy (przelewy czynszu, mediów), żeby właściciel widział, że z Twojej strony nie ma żadnych zaległości.

To, że koleżanka ma drugi komplet kluczy, a staje się nieuchwytna, działa bardziej na jej niekorzyść niż na Twoją – to ona jest formalnym najemcą i to jej można będzie zarzucić ewentualne naruszenie obowiązków (brak kontaktu, brak wydania kluczy). Najrozsądniej, aby właściciel pisemnie wezwał koleżankę na znany mu adres (bądź drogą elektroniczną – mail, SMS) do wydania kluczy i rozliczenia się z umowy, wyznaczył termin i poinformował, że po jego bezskutecznym upływie uzna umowę za zakończoną zgodnie z wypowiedzeniem i wymieni zamki.

Jak chodzi o szkody powstałe przez lata użytkowania mieszkania, to należy rozróżnić zwykłe zużycie rzeczy (ściany po latach, zużyte panele, sprzęt AGD po długim okresie) – po tak długim czasie najczęściej kwalifikowane jako normalne zużycie, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności, jeśli korzystał z lokalu zgodnie z umową. Co innego szkody ponad normalne zużycie (zniszczone drzwi, zalania z winy najemcy, zdewastowane ściany itp.) – za to odpowiada najemca, czyli koleżanka. Z racji tego, że umowa jest na koleżankę, Ty z właścicielem masz dobrą relację i chcesz od niego wynająć kolejne mieszkanie, proponuję rozsądny kompromis praktyczny: zgadzasz się partycypować w kosztach drobnych napraw, które powstały w czasie, kiedy faktycznie mieszkałaś (np. odmalowanie jednej ściany, naprawa czegoś, co sama uszkodziłaś), a jak chodzi o pozostałe szkody (powstałe na przestrzeni kilkunastu lat), to właściciel powinien kierować roszczenie nie do Ciebie, tylko do najemcy z umowy, ewentualnie z kaucji. Jeżeli właściciel miał kaucję, to najpierw z niej powinny być potrącone uzasadnione koszty napraw.

Jak z kolei chodzi o wypowiedzenie umowy najmu wobec koleżanki, to dużo zależy od rodzaju umowy. W przypadku najmu na czas nieokreślony, najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów z umowy, a przy braku zapisu – zwykle z miesięcznym okresem wypowiedzenia na koniec miesiąca. Wynajmujący ma mniej swobody – może wypowiedzieć tylko z przyczyn przewidzianych w ustawie (np. zaległości, rażące naruszenia, niezamieszkiwanie itd.), z odpowiednimi terminami (np. 1, 3, 6 miesięcy – zależnie od przyczyny). Jak chodzi natomiast o najem na czas określony (co wygląda na Wasz przypadek, skoro w umowie widnieje trzymiesięczny okres wypowiedzenia), to wypowiedzenie przed końcem jest możliwe tylko wtedy, gdy wyraźnie przewidziano to w umowie i wymieniono przesłanki wypowiedzenia. Jeżeli wypowiedzenie zostało już złożone (skoro macie ustalony koniec na koniec bieżącego miesiąca), to umowa kończy się w tym terminie niezależnie od tego, czy koleżanka przyjdzie oddać klucze. Właściciel nie ma prawa z dnia na dzień wyrzucić najemcy, musi zachować ustawowe terminy wypowiedzenia, a w razie problemów z opuszczeniem lokalu przez formalnego najemcę – wnieść pozew o opróżnienie lokalu i wnieść do komornika o eksmisję. To jest jednak jego sprawa wobec koleżanki – nie Ciebie.