Obniżenie sumy hipoteki
Pytanie: Taka teoretyczna sytuacja. Powiedzmy, że mam pożyczkę zabezpieczoną hipoteką na 80 tys. zł a do spłaty pożyczki pozostaje jakieś 50 tys. zł. Czy mogę w takiej sytuacji żądać od banku obniżenia kwoty hipoteki? Przy niższej widocznej w księdze wieczystej sumie hipoteki moja zdolność kredytowa będzie wyższa i dlatego zmniejszenie sumy hipoteki ma sens.
Odpowiedź: Może Pan złożyć do banku (i w ogóle do wierzyciela hipotecznego) wniosek o obniżenie sumy hipoteki, wierzyciel może ale nie musi się na to zgodzić. Jeżeli zgodzi się, to w drodze umowy obniżycie kwotę hipoteki. Jeżeli nie zgodzi się, to może Pan domagać się tego sądownie ale nie wiem, czy sąd przychyli się do żądania w w tym przypadku.
Zgodnie z art. 68 ust. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Nasuwa się tu jednak pytanie, co dokładnie – wymiernie oznacza “nadmierne”. otóż pojęcie nadmiernego zabezpieczenia hipotecznego nie zostało nigdzie zdefiniowane. Zostało zdefiniowane jedynie w odniesieniu do hipoteki przymusowej i zgodnie z art. 1101 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece suma hipoteki przymusowej nie może przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki. Sąd ocenia wysokość zabezpieczenia na moment zamknięcia rozprawy. Właściciel nieruchomości może wielokrotnie występować z żądaniem obniżenia sumy hipoteki jeżeli spłata zobowiązania postępuje.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 1 marca 2016 r., sygn. akt I ACa 938/15 uznał, że nadzabezpieczenie powstaje wtedy, gdy wartość zabezpieczenia przekracza rażąco wysokość zabezpieczanych roszczeń, przy czym chodzi tu o stan istniejący między ustanowieniem zabezpieczenia a jego realizacją. W ocenie Sądu należy przyjąć, że przekroczenie nadmierne musi przedstawiać taką wartość ekonomiczną, która z jednej strony wpływa na zmniejszenie zdolności kredytowej właściciela nieruchomości obciążonej, z drugiej zaś nie należy się wierzycielowi w razie realizacji zabezpieczenia z braku podstawy prawnej.