Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Około 10 lat temu nasza wspólnota mieszkaniowa zaciągnęła kredyt na renowację elewacji kamienicy. W ramach tych prac wykonano również przegląd i remont balkonów – jednak nie wszystkich. Jeden z balkonów został pominięty, ponieważ właścicielka mieszkania nie wyraziła zgody na jego remont, obawiając się o swoje rzeczy znajdujące się na balkonie.
Warto podkreślić, że balkony są częścią wspólną budynku, a nie wyłączną własnością właściciela lokalu.
Dziś, po 10 latach od tamtej inwestycji, ten właśnie balkon zaczął przeciekać, powodując zalewanie mieszkania sąsiada z dołu. Na moje pytanie, dlaczego balkon został pominięty przy wcześniejszym remoncie, zarządca wspólnoty – firma zewnętrzna – odpowiedział, że nie miał zgody właścicielki i dlatego odstąpił od jego naprawy.
Obecnie zarządca przedstawił kosztorys naprawy balkonu na około 40 000 zł + koszty rusztowania i chce obciążyć tą kwotą całą wspólnotę.
Moim zdaniem jest to efekt zaniedbania ze strony zarządcy, który 10 lat temu podjął błędną decyzję, godząc się na pominięcie części wspólnej budynku.
Co o tym sądzicie? Czy wspólnota powinna ponosić koszty tej naprawy, czy odpowiedzialność spoczywa na zarządcy lub właścicielce mieszkania?

Odpowiedź: Z orzecznictwa i doktryny wynika, że elementy konstrukcyjne balkonu (płyta balkonowa, izolacja przeciwwodna, balustrada, fragment elewacji) stanowią część wspólną budynku. Koszty ich remontu i utrzymania obciążają wspólnotę mieszkaniową i pokrywa się je z funduszu remontowego. Wnętrze balkonu jako pomieszczenie pomocnicze i jego wystrój (płytki, zabudowy niekonstrukcyjne, wyposażenie) obciąża właściciela lokalu, ale tu mówimy o nieszczelności (izolacja, płyta/obróbki), czyli o elemencie wspólnym. Jeśli u Was uchwały/statut też traktują balkony konstrukcyjnie jako wspólne, to formalnie odpowiada za nie wspólnota.

Skoro elementy konstrukcyjne balkonu są częścią wspólną, wspólnota ma obowiązek utrzymywać je w należytym stanie technicznym (art. 1 i 6 ust. 1 u.w.l. w powiązaniu z zasadami odpowiedzialności deliktowej). Właścicielka nie może skutecznie zabronić remontu części wspólnej; może co najwyżej domagać się zabezpieczenia swoich rzeczy, wyznaczenia terminu, a nie całkowitego zaniechania. Zarządca jest zobowiązany wykonywać swoje obowiązki profesjonalnie; sądy wskazywały, że zarządca (lub zarząd) nie może zasłaniać się biernością właścicieli, gdy chodzi o konieczny remont części wspólnej, tylko ma obowiązek doprowadzić do jego wykonania (np. wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 11 września 2017, sygn. akt Ca 32/17 dot. remontu dachu). Pominięcie tego jednego balkonu z powodu braku zgody właścicielki wygląda jak zaniechanie obowiązku remontu części wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa jako właściciel nieruchomości wspólnej odpowiada za szkody wynikłe z zaniedbań w utrzymaniu budynku (art. 415 k.c. w zw. z art. 6 ust. 1 u.w.l.). I sąsiad z dołu, który ma zalewane mieszkanie, może żądać odszkodowania i usunięcia przyczyny szkody w pierwszej kolejności od wspólnoty. Jeżeli jednak pominięcie balkonu w remontach było sprzeczne z obowiązkami należytej staranności (profesjonalny zarządca wiedział, że to część wspólna, a mimo to zgodził się na niewykonywanie remontu), wspólnota może mieć w stosunku do niego roszczenie regresowe z tytułu nienależytego wykonania umowy o zarządzanie. Orzecznictwo przyjmuje bowiem, że skutki zaniechań właścicieli (brak uchwał, brak środków) nie zawsze mogą obciążać samą wspólnotę; część odpowiedzialności za szkodę może przejść na zarządcę, który nie doprowadził do koniecznego remontu.

Jeżeli wiadoma właścicielka aktywnie blokowała dostęp, uniemożliwiała remont (np. nie wpuszczała ekip, nie chciała usunąć rzeczy mimo wezwań), można rozważać jej współodpowiedzialność odszkodowawczą na zasadach ogólnych (art. 415 k.c.) i ewentualne roszczenie regresowe wspólnoty lub zarządcy względem niej. To wymaga jednak przedstawienia dowodów na tę okoliczność (pisma, protokoły, korespondencja). Co też ważne – z punktu widzenia zalewanego sąsiada pozwanym najczęściej jest wspólnota, a ewentualne przerzucanie kosztów na zarządcę/właścicielkę dzieje się w drodze wspomnianego regresu.

Pojawia się jeszcze kwestia przedawnienia roszczeń wobec zarządcy – tę trzeba przeanalizować w oparciu o treść umowy i dokładne daty, ale sam fakt, że szkoda ujawniła się po latach, nie wyklucza całkowicie odpowiedzialności, szczególnie gdy mówimy o ciągłym zaniechaniu utrzymania części wspólnej.