Bezpłatna pomoc prawna

Jedną panią jej znajomi poprosili o pożyczkę pod zabezpieczenie hipoteczne, ale nieruchomość ta na której miałaby być ustanowiona hipoteka, jest zajęta przez komornika. Pani powzięła słuszne podejrzenie o skuteczność takiego zabezpieczenia (i zwróciła się do mnie z odnośnym pytaniem).

Zgodnie z art. 930 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu przez komornika jest nieważne. Dotyczy to czynności dokonywanych zarówno jednostronnie (np. poprzez oświadczenie właściciela), jak i na podstawie umowy. Oznacza to, że dłużnik po zajęciu nieruchomości przez komornika nie może skutecznie ustanowić np. hipoteki zabezpieczającej kredyt lub służebności przesyłu przez zwykłą czynność cywilnoprawną. Podobnie jak rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym – również nie jest możliwe po zajęciu nieruchomości przez organ egzekucyjny. Celem tej regulacji jest uniemożliwienie dłużnikowi tworzenia nowych zabezpieczeń, które uszczuplałyby szanse zaspokojenia wierzycieli egzekwujących z nieruchomości. Również wpisanie hipoteki przymusowej (na podstawie tytułu wykonawczego) po zajęciu nieruchomości nie daje takiemu wierzycielowi pierwszeństwa zaspokojenia z takiej hipoteki w tym toczącym się postępowaniu egzekucyjnym. Zajęcie nieruchomości przez komornika następuje wobec dłużnika z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty, a wobec osób trzecich z chwilą wpisu zajęcia do księgi wieczystej. Jednak samo złożenie przez komornika wniosku o wpis wzmianki o wszczęciu egzekucji nie blokuje wpisu hipoteki umownej, jeśli wniosek hipoteczny został złożony wcześniej.

Gdyby owa pani chciała partycypować jako wierzyciel w podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży tej nieruchomości dokonanej przez komornika, to musiałaby wcześniej uzyskać tytuł wykonawczy i wnieść o przyłączenie do egzekucji z nieruchomości. Zaznaczam, mowa jedynie o partycypowaniu z kwoty uzyskanej z egzekucji, ale absolutnie nie o jakimś pierwszeństwie w zaspokajaniu. Dlaczego? Już odpowiedziałem: nie można ustanowić hipoteki na nieruchomości zajętej przez komornika.

Zaktualizowano 18 grudnia 2025 r.