Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: We wspólnocie mieszkaniowej jest 10 mieszkań, jeden lokal od lat zadłużony. Zarządca zewnętrzny działa ale nie wiemy w jaki sposób. Nie mamy zarządu. Na zebraniu zarządca mówi , że dług to 28 tys a koszty procesów , kuratora sądowego itp wrzucił nam w koszty eksploatacji i wyszło nam minus 15 tysięcy !!! Rozdzielił to na lokatorów i mówi że mamy to solidarnie spłacić… Nie chcemy się na to zgodzić. Czy koszty odnośnie zadłużenia mieszkania właścicielskiego zarządca może przerzucić na lokatorów płacących regularnie wszystkie opłaty?

Odpowiedź: Zgodnie z art. 12–14 Ustawy o własności lokali, wszyscy właściciele ponoszą koszty zarządu (remonty, media części wspólnych, ubezpieczenie, administracja, itp.) nieruchomością wspólną proporcjonalnie do udziałów. W orzecznictwie przyjmuje się, że do tych kosztów można zaliczyć także wydatki na dochodzenie należności wspólnoty (np. koszty procesu sądowego przeciw dłużnikowi), ale to dłużnik ma je finalnie pokryć, jeśli wspólnota wygra sprawę i w razie potrzeby mogą być od niego egzekwowane przez komornika.

Z opisanej przez Ciebie sytuacji wynika natomiast, że zadłużenie lokalu to 28 tys. zł (należność główna), koszty procesów, kuratora itd. zarządca potraktował jako koszty eksploatacji, przez co w rocznym rozliczeniu wyszedł deficyt (-15 tys.), który rozdzielił na wszystkich właścicieli. I uważa, że jako członkowie wspólnoty macie to solidarnie spłacić. Jednakże koszty dochodzenia długu konkretnego właściciela nie są kosztem eksploatacji Waszych lokali, ale wydatkiem związanym z dochodzeniem roszczeń wspólnoty wobec tego właściciela. I nawet jeśli uznamy, że jest to tymczasowo koszt wspólnoty, to zarządca powinien wykazać go osobno z uwzględnieniem roszczenie wobec dłużnika o zwrot tych kosztów, a nie obciążać nim bezzwrotnie wszystkich właścicieli lokali niczym np. kosztem oświetlenia klatki schodowej albo dźwigu osobowego – windy. I sądy też oczywiście uznają, że opłaty właścicieli dzielą się na: koszty zarządu nieruchomością wspólną (wszyscy wg udziałów) oraz koszty związane z utrzymaniem konkretnego lokalu (które ponosi wyłącznie właściciel danego lokalu). Koszty dochodzenia zaległych zaliczek dotyczą konkretnego właściciela i finalnie mają obciążyć jego, nie Was.

W zaistniałej sytuacji zażądajcie w formie pisemnej szczegółowego rozliczenia kosztów dochodzenia należności: każda faktura (prawnik, sąd, kurator, komornik) z przypisaniem do konkretnego dłużnika/lokalu, jak również informacji, czy i jakie zapadły wyroki, ile zasądzono kosztów procesu, co z ich egzekucją. Sprawdźcie też uchwały, tj. czy istnieje jakakolwiek uchwała właścicieli stanowiąca, że określone koszty windykacji będą traktowane jako koszty zarządu nieruchomością wspólną i rozliczane na wszystkich (i na co zostaną przeznaczone środki uzyskane z egzekucji?). Jeśli nie, to zarządca nie ma podstaw, by sam z siebie zmieniać charakter tych kosztów.
Zwołajcie zebranie lub zażądajcie zwołania przez określoną liczbę właścicieli i podejmijcie uchwały: o zakazaniu obciążania właścicieli kosztami windykacji ponad to, co wynika z ustawy, o kontroli rozliczeń zarządcy i powołaniu komisji rewizyjnej / ustanowieniu zarządu właścicielskiego. Jeżeli zarządca działa bezprawnie i wbrew ustawie oraz uchwałom, można podjąć uchwałę o zmianie zarządcy oraz dochodzenie od niego ewentualnego zwrotu niezasadnie pobranych kwot.