Obciążanie najemcy podatkiem od nieruchomości
Pytanie: Od 9 lat wynajmuje lokal od spółdzielni mieszkaniowej co miesiąc do kwoty najmu doliczany jest podatek od nieruchomości (+-600zl brutto co mc ) w umowie brak takiej wzmianki o doliczaniu podatku. Czy doliczanie mi tego rzekomo podatku jest zgodne z przepisami?
Odpowiedź: Podatnikiem podatku od nieruchomości jest właściciel (tu: spółdzielnia), a nie najemca. Umową cywilną nie można przenieść statusu podatnika, nawet jeśli w umowie wpisano, że najemca płaci podatek, formalnie i tak podatnikiem wobec gminy jest spółdzielnia. Możliwe jest natomiast, że najemca ponosi ekonomiczny koszt tego podatku (w czynszu albo jako odrębnie wyliczona opłata zwrotna na rzecz spółdzielni). Prawo bowiem nie zabrania, by koszt podatku od nieruchomości był wliczony w czynsz – właściciel ma prawo tak ukształtować wysokość czynszu, żeby pokrywał też ten podatek.
Jeżeli w umowie brak wzmianki o odrębnej opłacie z tytułu podatku od nieruchomości, to wszystko, co Pan/Pani ma płacić ponad czynsz (media, opłaty eksploatacyjne, podatek itd.), powinno wynikać z umowy albo z regulaminów, do których umowa wprost odsyła. W praktyce spółdzielnie często rozliczają podatek w opłatach eksploatacyjnych lub jako refakturowaną pozycję, ale znów – mechanizm rozliczenia powinien wynikać z umowy lub regulaminu spółdzielni doręczonego najemcy. Jak wspomniałem, sam fakt, że spółdzielnia w ogóle przerzuca na najemcę koszt podatku od nieruchomości (np. ok. 600 zł miesięcznie) nie jest z mocy prawa zakazany, o ile to jest element uzgodnionych opłat za lokal, czyli część czynszu/zaliczek. Problem pojawia się, jeżeli umowa stanowi tylko o czynszu a brak postanowienia o dodatkowej opłacie z tytułu podatku lub opłat eksploatacyjnych albo spółdzielnia po latach zaczęła doliczać nową pozycję bez zmiany umowy (bez aneksu, wypowiedzenia dotychczasowych stawek, odwołania do regulaminu ustalającego opłaty). W takim przypadku można argumentować, że pobieranie osobnej opłaty jako podatek od nieruchomości w wysokości nieprzewidzianej w umowie narusza zasadę związania umową (art. 3531 k.c.) i jest bez podstawy prawnej. Jednak z perspektywy kosztów spółdzielnia prawdopodobnie i tak wliczy podatek od nieruchomości w opłaty eksploatacyjne lub czynsz.