Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: 3 tygodnie temu zakupiłem mieszkanie. Poprzedni właścicieli informowali mnie, że mieszkanie wraz z całą wspólnota nie jest zadłużone. Dzisiaj na zebraniu dowiedziałem się, że całą wspólnota jest jednak zadłużona na kosmiczna kwotę. Czy jako nowy właściciel mieszkania jestem zobowiązany również do spłaty? Jak wygląda to prawnie?

Odpowiedź: W Twojej sytuacji trzeba odróżnić dwa różne tematy: długi poprzedniego właściciela wobec wspólnoty oraz długi samej wspólnoty (np. kredyt na budynek).

Jeżeli chodzi o zaległe opłaty czynszowe, fundusz remontowy itd. poprzedniego właściciela, co do zasady nie przechodzą one na Ciebie z samym zakupem lokalu. Odpowiedzialność za zaległości wobec wspólnoty ponosi właściciel, który był wpisany w chwili, gdy dana opłata stała się wymagalna. Nowy właściciel odpowiada tylko za koszty zarządu i opłaty należne za okres po nabyciu mieszkania (od dnia przeniesienia własności w akcie notarialnym / wydania lokalu, zależnie od przyjętej konstrukcji). Możesz odpowiadać za stare długi poprzednika tylko wtedy, gdy dobrowolnie przejąłeś dług w umowie (np. zapis w akcie, odrębna umowa trójstronna: Ty – poprzedni właściciel – wspólnota na podstawie art. 519 k.c.). Jeśli więc ktoś chce obciążyć Cię odpowiedzialnością za dług czynszowy sprzed zakupu, a w akcie notarialnym kupna mieszkania nie ma klauzuli o przejęciu długu, to takie żądanie pozbawione jest podstaw prawnych.

Zupełnie inną sprawą są długi wspólnoty mieszkaniowej jako podmiotu (np. kredyt na termoizolację, remont dachu, pożyczka na inwestycję). Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej zasadniczo odpowiedzialność ponosi wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń. Każdy właściciel lokalu odpowiada za takie zobowiązania w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej (czyli proporcjonalnie do udziału wpisanego w akcie). Bez znaczenia jest w tym wypadku, że kredyt został zaciągnięty przed zakupem mieszkania przez Ciebie, bowiem wstępując do wspólnoty jako nowy właściciel stajesz się jej członkiem z pełnymi prawami i obowiązkami, w tym współodpowiedzialnością za istniejące już zobowiązania wspólnoty.

Dokładnie zapoznaj się z aktem notarialnym kupna mieszkania – sprawdź, czy znajduje się w nim jakikolwiek zapis o przejęciu długu wobec wspólnoty, uregulowaniu zadłużenia przez kupującego lub o tym, że kupujący wstępuje w zobowiązania poprzedniego właściciela wobec wspólnoty. Przede wszystkim jednak poproś zarząd wspólnoty mieszkaniowej o zaświadczenie o braku / wysokości zaległości na dzień sprzedaży poprzedniego właściciela (takie dokumenty zwykle są wydawane notariuszowi). Ponadto, o informację, czego dokładnie dotyczy zadłużenie: czy to długi poszczególnych lokali, czy kredyt wspólnoty, czy inne zobowiązania (np. zaległe faktury). Jeśli okaże się, że wspólnota próbuje przypisać Ci stare zaległe opłaty poprzednika, to możesz pisemnie odmówić, powołując się na brak przejęcia długu i przepisy o odpowiedzialności poprzedniego właściciela.

Piszesz jednak o kredycie wspólnoty – musisz się liczyć z tym, że część miesięcznych opłat (np. fundusz remontowy) będzie zawierała ratę tego kredytu, bo jest to już dług wspólnoty, a nie konkretnego poprzedniego właściciela. Jeżeli sprzedający zapewniał Cię (również w akcie notarialnym), że mieszkanie i wspólnota nie są zadłużone, a faktycznie wspólnota miała wcześniej znane, poważne zobowiązania, możesz zażądać obniżenia ceny lub odszkodowania z tytułu wady prawnej / wprowadzenia w błąd przy zawieraniu umowy (roszczenia z k.c. – wymaga to analizy treści aktu i korespondencji), a w skrajnych przypadkach, nawet próbować uchylenia się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu.