Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Kupiłam nieruchomość na kredyt – podczas aktu notariusz zasugerował, że pierwsza transza z mojego banku na spłatę kredytu u sprzedającego będzie wyższa o kilkaset złotych niż zaległość sprzedającego wynikająca z zaświadczenia bankowego – tak dla bezpieczeństwa niby się robi. Mój bank kiedy otrzymał akt notarialny, powiedział że nie ma możliwości żeby 1 transza była większa niż wynika z zaświadczenia banku sprzedającego, więc musimy zrobić aneks do aktu notarialnego. Notariusz zrobił aneks ale policzył za to 800 zł ( za akt było już 2000 zł). Wydaje mi się, że to błąd notariusza, że niepotrzebnie zawyżył tę pierwszą kwotę w akcie. Jakie macie zdanie na ten temat?

Odpowiedź: Bank wypłaca kredyt (w tym konkretną transzę) dokładnie na warunkach określonych w umowie kredytu i/lub załączonym harmonogramie/transzowaniu. Nie może wypłacić kwoty wyższej niż przewiduje zaświadczenie banku sprzedającego i uzgodniona wysokość spłaty. Z kolei notariusz, sporządzając akt przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką powinien ściśle oprzeć się na zaświadczeniu banku sprzedającego (wysokość zadłużenia, rachunek do spłaty) oraz warunkach Twojej umowy kredytowej (wysokość transzy, sposób uruchomienia). Wpisanie nadwyżki kilku setek jako zabezpieczenia jest praktyką bardzo dyskusyjną, bo rodzi dokładnie taki problem, jaki miałaś – bank nie realizuje przelewu, trzeba sporządzić aneks do aktu notarialnego, powstają dodatkowe koszty i stres.

W obrocie prawnym przyjmuje się, że kwota w akcie sprzedaży i powiązanych postanowieniach powinna odpowiadać kwotom wynikającym z dokumentów bankowych, żeby uniknąć blokady wypłaty lub niewykonania umowy kredytu. W efekcie, to nie bank stworzył problem, tylko raczej akt nie był dostosowany do wymogów banku. Zawiniła więc konstrukcja treści aktu notarialnego.

Sporządzenie aneksu (aktu notarialnego zmieniającego poprzedni akt) jest oczywiście odpłatne – taksa notarialna obejmuje osobno każdy akt i aneks, ale wysokość taksy zależy od rodzaju czynności i często jest negocjowana w dół, zwłaszcza gdy chodzi o poprawienie błędu lub niedopatrzenia ze strony kancelarii. Z punktu widzenia dobrej praktyki zawodowej, jeżeli aneks był konieczny wyłącznie dlatego, że notariusz przyjął błędną czy też dowolną kwotę (nieuzgodnioną z bankiem kredytującym), to jest uprawniony argument na to, że klient nie powinien ponosić dodatkowego kosztu albo co najmniej powinien być on symboliczny (lub obniżony). Zwróć uwagę, że w analogicznych sytuacjach w przypadkach błędów w treści aktu (np. oczywista pomyłka, kwota niezgodna z dokumentami, omyłkowy zapis) notariusze często sporządzają korektę/aneks bez pobierania pełnej taksy, traktując to jako sprostowanie własnego błędu, a nie nową, dochodową czynność. Twoje odczucie więc, że płacisz za skorygowanie sytuacji, którą notariusz sam wygenerował, jest więc jak najbardziej uzasadnione.

Poproś notariusza o pisemne wyjaśnienie, dlaczego pierwsza transza w akcie została określona na kwotę wyższą niż wynikająca z zaświadczenia banku sprzedającego i warunków Twojego kredytu (ewentualnie załącz umowę lub pismo z banku). W tym samym piśmie powołaj się na to, że bank, z uwagi na swoje procedury i przepisy o wypłacie transz, nie miał prawnej możliwości uruchomienia transzy w kwocie innej niż wynika z dokumentów bankowych, co doprowadziło do konieczności aneksu. Podnieś, że uważasz, iż jest to konsekwencja przyjęcia przez notariusza niewłaściwej konstrukcji postanowień aktu, wobec czego wnosisz o zwrot pobranej opłaty za aneks w całości albo co najmniej o jej istotne obniżenie i zwrot różnicy. Zapowiedz, że w razie braku porozumienia rozważysz złożenie skargi do Rady Izby Notarialnej właściwej dla miejsca prowadzenia kancelarii oraz do Ministerstwa Sprawiedliwości, które sprawuje nadzór nad notariatem.