Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Kazus – przygotowanie aktu notarialnego a brak zapłaty
Stan faktyczny:
Osoba X była zainteresowana zakupem działki od osoby Y.
Z inicjatywy osoby Y doszło do kontaktu z notariuszem w celu przygotowania umowy sprzedaży nieruchomości.
Osoba X prowadziła z notariuszem korespondencję SMS, w ramach której:
zapytała o koszty transakcji,
ustaliła wstępny termin podpisania aktu,
oraz użyła sformułowania „proszę przygotować” w kontekście planowanej umowy.
Nie zostało jednak ustalone:
wynagrodzenie za przygotowanie projektu aktu jako odrębnej usługi,
Czy notariusz może żądać od osoby X zapłaty za przygotowanie projektu aktu notarialnego, mimo że:
nie doszło do podpisania aktu,
nie ustalono odrębnego wynagrodzenia za projekt,
a przygotowanie projektu było elementem planowanej czynności końcowej?
Argumenty osoby X:
przygotowanie projektu aktu jest co do zasady elementem usługi notarialnej (taksy), a nie odrębną usługą,
brak było uzgodnienia co do odpłatności za projekt,
nie doszło do wykonania głównej czynności (aktu notarialnego),
rezygnacja nastąpiła z uzasadnionych przyczyn (wada nieruchomości), zlecenie bylo poprzedniego dnia, a rezygnacja rano kolejnego dnia
projekt aktu nie ma dla niej żadnej wartości użytkowej.
sprzedajacy i tak pojdzie do notariusza z kolejnym klientem sprzedajac ta dokladnie dzialke, wiec dokuemnt zostanie wykorzystany , moze powinien zaplacić sprzedawca
Argumenty notariusza:
doszło do zlecenia przygotowania aktu („proszę przygotować”),
notariusz podjął czynności przygotowawcze,
poniósł nakład pracy.

Odpowiedź: Wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna) przysługuje za dokonanie czynności notarialnej. Rozporządzenie o taksie przewiduje odrębną opłatę za sporządzenie projektu aktu notarialnego obejmującego umowę – maksymalnie 1/4 maksymalnej taksy za daną czynność. To, że stawka maksymalna jest przewidziana w rozporządzeniu, nie znaczy, że niejako z automatu powstaje roszczenie – musi to tego istnieć zlecenie (umowa) na taką samodzielną usługę przygotowania projektu, albo wynagrodzenie może być ustalane według zasad ogólnych (art. 735, 750, 744, 746 k.c.).

Na korzyść notariusza przemawia to, że padło sformułowanie “proszę przygotować”, więc obiektywnie jest to zlecenie podjęcia czynności przygotowawczej. I oczywiście też to, że notariusz wykonał pracę (analiza dokumentów, sporządzenie lub rozpoczęcie sporządzania projektu). Z kolei na korzyść X przemawia to, że kontakt odbywał się wyłącznie w ramach przygotowań do aktu sprzedaży (jednej czynności notarialnej), bez wyraźnego wyodrębnienia owego projektu jako osobnej, płatnej usługi. Nie przedstawiono cennika ani nie uprzedzono, że już za sam projekt zostanie naliczona taksa – brak świadomej zgody na odpłatność za etap przygotowawczy jest poważnym argumentem przeciwko zasadności roszczenia notariusza.

Sporządzenie projektu jest standardowym elementem późniejszego aktu notarialnego i mieści się w taksie za sam akt; dopiero przy braku dokonania czynności można dyskutować o jakiejś części wynagrodzenia, ale wymaga to wcześniejszego uzgodnienia albo co najmniej uprzedzenia klienta. W efekcie można bronić tezy, że doszło co najwyżej do zlecenia zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu, a nie do odrębnej umowy o odpłatne sporządzenie projektu. We wcześniejszym stanie prawnym istniał przepis rozporządzenia stanowiący, że w razie niedojścia czynności do skutku z przyczyn niezależnych od notariusza, może on żądać do 1/3 wynagrodzenia, jakie przysługiwałoby za pełną czynność. Jednakże mimo tego, że aktualne brzmienie rozporządzenia jest inne, zasada jest podobna: taksa jest maksymalna, a w razie niedojścia czynności do skutku co najwyżej można mówić o częściowym wynagrodzeniu, proporcjonalnym do nakładu pracy i uzgodnionym z klientem. Skoro zrezygnowałeś dzień po zleceniu, zanim doszło do umówionego terminu z przyczyn leżących po Twojej stronie, ale usprawiedliwionych (ujawniona wada nieruchomości), notariusz nadal nie ma bezwzględnie prawa do pełnej taksy ani pełnej 1/4 stawki za projekt, a jedynie potencjalnie do rozsądnej rekompensaty za faktycznie podjęte czynności, o ile udowodni istnienie odpłatnego zlecenia.

Projekt aktu notarialnego w zaistniałej sytuacji nie ma dla Ciebie żadnej wartości użytkowej, ponieważ transakcja nie dojdzie do skutku, co przemawia za odmową zapłaty albo za “symboliczną” kwotą (np. kilkadziesiąt – sto złotych) jako kompromis, a nie za pełną taksą według rozporządzenia. Jednocześnie projekt będzie mógł być w dużej części wykorzystany przy sprzedaży tej samej działki kolejnemu nabywcy, więc tak naprawdę ekonomicznie skorzysta z niego sprzedający i kolejny kupujący, a nie Ty i to jest dobry argument, by wskazać, że ewentualne wynagrodzenie powinno obciążyć sprzedającego (osobę Y), jeżeli to on kontynuuje korzystanie z pracy notariusza.