Normalne zużycie a uszkodzenia w lokalu
Pytanie: Aktualnie mam problem z wynajmującym który odmawia wypłacenia kaucji. Spisaliśmy protokół zdawczo-odbiorczy z którego wynika jedynie kilka małych uszkodzeń, natomiast wynajmujący wysłał mi zestawienie napraw jakich dokonał po mojej wyprowadzce. Wynajmujący dokonał 3 oględzin (pierwsza 2 tyg przed wyprowadzką – żadnych roszczeń, 2 oględziny w dniu wyprowadzki, spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego (jakieś drobiazgi – z reguły wynikające z normalnego użytkowania) oraz 3 oględziny 2 tygodnie po mojej wyprowadzce, gdzie stwierdza mnóstwo uszkodzeń nie wpisanych do protokołu).
Odpisałem mailowo, że odmawiam zapłaty za wszystkie naprawy ‘uszkodzeń’ które nie są zawarte w protokole, oraz za część które były wpisane do protokołu, ale w mojej ocenie wynikają z normalnego użytkowania (lokal wynajmowany 2,5 roku).
Proszę o pomoc co w takiej sytuacji mogę zrobić? Wysłać wezwanie przedsądowe i jeżeli to nie podziała to skierować sprawę do sądu? Jakie są szanse na odzyskanie kaucji?
Odpowiedź: Tak, proszę wysłać mu przedsądowe wezwanie do zapłaty. Zgodnie z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania lokalu czyli normalne zużycie lokalu a tylko właśnie takie normalne zużycie lokalu stwierdza protokół zdawczo odbiorczy podpisany przez wynajmującego i najemcę. Poza tym w umowie najmu przecież napisano, że w przypadku gdy najemca uważa, że zużycie nie wynika z normalnego użytkowania, powinno to być zawarte w protokole zdawczo odbiorczym. Skoro brak takich uwag w protokole w zakresie rzekomych uszkodzeń “odkrytych” już po podpisaniu protokołu zdawczo odbiorczego, to roszczenia wynajmującej z tytułu rzekomych kosztów napraw rzekomej dewastacji są bezpodstawne i skłaniam się traktować jej postawę jako próbę wyłudzenia należnej do zwrotu kaucji.
Przykłady normalnego zużycia lokalu, to delikatne przybrudzenia ścian (np. ślady po dotykaniu, lekki kurz), naturalne przetarcia drewnianych parkietów lub drobne zarysowania podłogi, szczególnie w miejscach, gdzie stały meble, żółknięcie białych elementów (np. framug okiennych) z upływem czasu, poluzowane zawiasy w drzwiach, drobne zarysowania klamek, wyrobione uszczelki w oknach, zakurzone szyby wymagające umycia, zmniejszenie estetyki mebli i sprzętów na skutek ich zwykłego używania, a nie uszkodzeń. Zniszczenia to uszkodzenia powstałe wskutek niewłaściwego lub nadmiernego użytkowania, np. wybite dziury w ścianach, zerwane tapety, wyrwane panele, potłuczone szyby, urwane klamki, trwałe zabrudzenia nie do usunięcia.