Niezmienność ceny z umowy przedwstępnej
Pytanie: Razem z mężem podpisaliśmy z deweloperem umowę przedwstępną na zakup domu w cenie 725 tys. zł. Umowa rezerwacyjna nie została jeszcze zawarta, ponieważ deweloper czeka na uzyskanie pozwolenia na budowę. Dzisiaj znaleźliśmy jednak nowe ogłoszenie tego samego dewelopera, w którym ceny domów są wyższe o około 100 tys. zł. Chcielibyśmy zapytać, czy w takiej sytuacji deweloper może przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej zażądać wyższej ceny albo wycofać się z wcześniejszych ustaleń, tłumacząc to dużym zainteresowaniem inwestycją? Jak możemy się zabezpieczyć i na co możemy się powołać w rozmowie z deweloperem?
Odpowiedź: W umowie przedwstępnej z deweloperem powinna być wpisana konkretna cena sprzedaży nieruchomości i ta kwota wiąże obie strony aż do zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy deweloperskiej/sprzedaży), chyba że strony zgodnie ją zmienią. Zmiana ceny może być dopuszczalna tylko wtedy, gdy umowa zawiera zapis stanowiący, że w określonych przypadkach (np. zmiana stawki VAT, zmiana powierzchni) cena ulega modyfikacji – to musiałoby wynikać z treści Państwa umowy. Duże zainteresowanie inwestycją i wystawienie nowych lokali po wyższej cenie nie jest podstawą do jednostronnej zmiany warunków zawartej umowy przedwstępnej. W komentarzach do umów przedwstępnych wskazuje się jednoznacznie, że ustalenie ceny następuje najpóźniej przy umowie przedwstępnej i później sprzedający nie może jej arbitralnie podnosić.
Jeżeli umowa przedwstępna jest ważna (spełnia minimalne wymogi – oznaczenie stron, przedmiotu, ceny, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej), to jej niewykonanie przez dewelopera daje Państwu roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (gdy umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego) albo odszkodowanie za szkodę z faktu niezawarcia umowy (gdy jest w zwykłej formie pisemnej). Deweloper nie może odmówić zawarcia dalszej umowy tylko po to, żeby sprzedać dom komuś innemu drożej; byłoby to niewykonanie umowy z jego winy. W praktyce sądy traktują nieuzasadnione podniesienie ceny jako naruszenie zobowiązania z umowy przedwstępnej.
Jak chodzi o umowę rezerwacyjną, to taka służy tylko czasowemu zablokowaniu lokalu i zwykle nie przenosi własności ani nie zawiera wszystkich elementów umowy przedwstępnej. Skoro Państwo już macie zawartą umowę przedwstępną z ceną 725 tys. zł, to umowa rezerwacyjna nie powinna zmieniać uzgodnionej ceny, lecz najwyżej doprecyzować kwestie rezerwacji (np. opłata rezerwacyjna, terminy). Deweloper nie ma prawa uzależniać potwierdzenie wcześniejszych ustaleń od podpisania nowej umowy rezerwacyjnej z inną ceną, chyba że świadomie zgodzicie się Państwo na zmianę warunków. Jeżeli deweloper otwarcie zażąda podwyższenia ceny, warto odpowiedzieć na piśmie, powołując się na konkretny punkt umowy przedwstępnej i wskazując, że Państwo domagacie się wykonania umowy na dotychczasowych warunkach.