Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Dwa lata kupiłam dom przez biuro nieruchomości, dom odebrany 10 lat temu. Niby dokumenty wszystkie były, biuro zapewniało że wszystko jest ok. Ostatnio przy przeglądaniu projektu zauważyliśmy że okno balkonowe jest na innej ścianie na poddaszu i jest zrobiona facjata czego nie ma w moim projekcie. W wydziale budownictwa również nie zostały dokonane zmiany. Nie widziałam tego kupując dom, myślałam że jak jest odbiór i płace pośrednikowi to wszystko jest w porządku. Czy wyjście na drogę sądową z poprzednimi właścicielami w ramach rekojmii w celu doprowadzenia dokumentacji do pokrycia się ze stanem faktycznym to dobre rozwiązanie? Planuje udać się w najbliższym czasie do prawnika lub radcy, ale zastanawiam się czy jest sens ładować się w koszty- czy sprawa do wygrania? Może ktoś miał podobnie?

Odpowiedź: W świetle prawa różnice między projektem budowlanym a stanem faktycznym domu mogą być traktowane jako wada nieruchomości, jeśli wpływają na jej wartość, sposób korzystania albo jeżeli generują dla właściciela problemy prawne, jak interwencja nadzoru budowlanego, konieczność legalizacji, ryzyko nałożenia kar. Istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu (np. zmiana położenia okna, wykonanie lukarny/facjaty, której nie ma w projekcie, bez przeprowadzenia formalnej zmiany pozwolenia) mogą być w świetle Prawa budowlanego kwalifikowane jako po części samowola budowlana, co z kolei pociąga za sobą obowiązek legalizacji lub w skrajnych przypadkach nakaz przywrócenia stanu zgodnego z projektem.

Jeżeli z powodu tej samowoli to Ty, jako obecny właściciel musisz teraz ponosić koszty legalizacji, ryzyko sankcji itp., to mamy sytuację, w której można rozważać roszczenia wobec poprzedniego właściciela- sprzedawcy. Przykładowo, jeżeli nadzór budowlany nakaże Ci wykonać projekt zamienny i uiścić opłatę legalizacyjną, to taki poniesiony kosz można próbować przerzucić na sprzedającego, który zbudował czy też utrzymywał dom w stanie niezgodnym z projektem i to zataił przy sprzedaży.

Poza tym jednak, należy tu odróżnić dwie rzeczy, a mianowicie, rękojmię sprzedawcy za wady rzeczy oraz ogólne roszczenia odszkodowawcze. Przy sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego, rękojmia za wady fizyczne obowiązuje 5 lat od wydania rzeczy – w tym wypadku – domu. Ty dom kupiłaś 2 lata temu, więc okres rękojmi wciąż trwa (nie mylić z 10-letnim wiekiem budynku). Dodatkowo, kupujący ma rok od momentu wykrycia wady, aby zawiadomić sprzedającego, czyli by złożyć reklamację z tytułu rękojmi. Jeżeli niedawno odkryłaś niezgodność okna/facjaty z projektem, to ważne jest, żeby formalne zawiadomienie do sprzedającego wysłać jak najszybciej – pocztą poleconą. Wada musi istnieć w chwili wydania nieruchomości i w twojej sprawie to raczej oczywiste, bo facjata i okno znajdowały się fizycznie od początku.

Uprawnienia z rękojmi, to żądanie usunięcia wady na koszt sprzedawcy, co w Twojej sprawie oznacza doprowadzenie do zgodności prawnej dokumentacji/projektu z rzeczywistością, żądanie obniżenia ceny o kwotę odpowiadającą kosztowi wady – np. koszt legalizacji, nowego projektu, ewentualnych opłat, a w sytuacjach poważnych – odstąpienie od umowy, ale to raczej praktycznie nieopłacalne w takiej sytuacji, tzn. wyłącznie z powodu niezgodności okna/facjaty. To, że budynek został pierwotnie formalnie odebrany 10 lat temu, nie zamyka Ci drogi do skorzystania z rękojmi między Tobą a sprzedającym, ponieważ jak wspomniałem już, bierze się tu pod uwagę datę wydania domu Tobie.

Biuro pośrednictwa nieruchomości zasadniczo nie jest stroną umowy sprzedaży, ale ma ustawowy obowiązek dochowania należytej staranności i rzetelnej weryfikacji i informowania w zakresie podstawowych dokumentów. Jeżeli pośrednik zapewniał Cię, że wszystko jest zgodne z projektem, wszystko załatwione, a w rzeczywistości nie było to sprawdzone albo wręcz były znane mu nieprawidłowości, to wchodzi w grę odpowiedzialność odszkodowawcza pośrednika na podstawie umowy pośrednictwa. Praktycznie łatwiej i skuteczniej jest kierować główny pozew przeciwko sprzedającemu, a pośrednika traktować jako podmiot dodatkowy albo w osobnym postępowaniu o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy pośrednictwa, zwłaszcza jeśli to sprzedający był inwestorem, który dokonał zmian bez ich zalegalizowania.

Z punktu widzenia Prawa budowlanego stworzenie facjaty i zmiana położenia okna względem zatwierdzonego projektu może być traktowane jako istotne odstępstwo od projektu. Istotne odstępstwo wymagało formalnej zmiany pozwolenia na budowę, a skoro brak takowej w dokumentach wydziału budownictwa starostwa, to taka nieautoryzowana zmiana jest formalnie samowolą. Jeżeli nadzór budowlany się tym zainteresuje, np. w wyniku zgłoszenia, kontroli lub przy załatwianiu jakichś innych formalności, to może zażądać projektu zamiennego, wszcząć postępowanie w sprawie samowoli budowlanej, nałożyć karę pieniężną, a nawet nakazać przywrócenie zgodności – przebudowę. Zwykle w takich przypadkach dąży się do legalizacji istniejącego stanu poprzez projekt zamienny itd., ale to generuje koszty: projektant, opłaty, czas. I właśnie te koszty oraz ryzyko prawne są bardzo dobrym argumentem przy kierowaniu roszczeń wobec sprzedającego, bowiem można tym wykazać, że kupowałaś dom w przeświadczeniu, że jest zgodny z prawem, a teraz musisz ponosić koszty cudzej samowoli budowlanej.

Ewentualne powództwo z tego tytułu teoretycznie ma szansę na uwzględnienie przez sąd. Wada jest obiektywna i łatwo weryfikowalna, bo wystarczy porównanie projektu z inwentaryzacją domu, zdjęciami, ewentualnie opinią rzeczoznawcy budowlanego. I wada bez wątpienia istniała w chwili sprzedaży. I masz jeszcze czas na korzystanie z rękojmi. Można też precyzyjnie wyliczyć szkodę (koszty legalizacji, nowego projektu, ewentualnej dopłaty/obniżki ceny). Z drugiej zaś strony, sprzedający może w sporze podnosić, że nie wiedziałaś tylko dlatego, że nie zapoznałaś się wtedy z projektem, a stan budynku był widoczny – facjata da się zobaczyć gołym okiem. Może twierdzić, że wada była niejako jawna, a więc nie może być podstawą rękojmi. Sąd z kolei będzie badał, co dokładnie obie strony deklarowały w umowie, tj. czy były jakiekolwiek oświadczenia sprzedającego o braku samowoli, zgodności z projektem, kompletności dokumentacji. Jeżeli nie masz takich zapisów ani korespondencji, możesz mieć problem dowodowy. Proces sądowy o wady nieruchomości zwykle trwa długo i generuje koszty: opłata od pozwu (liczona od wartości roszczenia), opinia biegłego budowlanego (często kilka tys. zł), honorarium prawnika, jeśli takowego zatrudnisz do sprawy. Ewentualny sens jest wtedy, gdy posiadasz już wstępne wyliczenie kosztów legalizacji / ryzyka, jesteś gotowa powalczyć co najmniej o kilka czy kilkanaście tysięcy złotych albo wymusić na sprzedającym załatwienie formalności, posiadasz wystarczającą dokumentację: umowa sprzedaży, korespondencja z biurem, potwierdzenia zapewnień, opinia specjalisty.

Możesz jednak już na obecnym etapie wysłać do sprzedającego pisemne zgłoszenie wady z powołaniem się na rękojmię za wady fizyczne nieruchomości, opisem niezgodności projektu ze stanem faktycznym i żądaniem: np. pokrycia kosztów legalizacji lub sporządzenia projektu zamiennego na jego koszt. To prawie nic nie kosztuje i zabezpiecza Ci ów termin na zawiadomienie od chwili wykrycia wady. Po takim zgłoszeniu sprzedający czasem decyduje się na ugodę, szczególnie jeśli obawia się konsekwencji ujawnienia urzędowi samowoli budowlanej.