Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: W 2023 podpisałem umowę na kupno szeregowca na kredyt. Budowa została rozpoczęta kilka lat temu. (Rynek pierwotny, kupno na Kredyt)
Mam problem od dwóch lat z przeniesieniem na mnie własności. Czy w moim przypadku też ma zastosowanie fundusz gwarancyjny i odda mi w razie czego pieniądze? Umowa została podpisana po jego wprowadzeniu, ale budowa rozpoczęta przed – w trakcie obowiązywania starej ustawy deweloperskiej..
Obecnie nie wiem czy jest ryzyko że zostanę z kredytem, ale bez domu (deweloper jest niewypłacalny)
Deweloper przenosił akty już przed zmianą ustawy. Dodatkowo moja umowa została zawarta podczas obowiązywania nowej, ale już w okresie przejściowym.

Odpowiedź: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie zależy od daty rozpoczęcia budowy ani od tego, kiedy podpisałeś umowę kredytową, tylko od tego, kiedy deweloper rozpoczął sprzedaż danej inwestycji (tj. zawarł pierwszą umowę deweloperską/umowę sprzedaży w ramach tego przedsięwzięcia). DFG obejmuje inwestycje, których sprzedaż zaczęła się 1 lipca 2022 r. lub później. Jeśli deweloper zawarł choć jedną umowę w tym samym przedsięwzięciu przed 1 lipca 2022 r., to cała ta inwestycja (wszystkie kolejne umowy w ramach tego samego przedsięwzięcia) nie zostają objęte ochroną DFG, nawet jeśli Twoja umowa jest z 2023 r.

Ty piszesz, że: budowa zaczęła się kilka lat temu, deweloper przenosił akty własności już przed zmianą ustawy, Twoja umowa była już w okresie przejściowym nowej ustawy. To jest modelowy przypadek starej inwestycji, w której sprzedaż zaczęła się przed 1.07.2022 – wtedy fundusz gwarancyjny nie działa, mimo że podpisałeś umowę później.

Gdy inwestycja jest objęta DFG, fundusz zwraca wpłacone środki m.in. gdy deweloper ogłosi upadłość i inwestycja nie jest kontynuowana, bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy upada, umowa jest skutecznie rozwiązana (np. skuteczne odstąpienie) i środki z rachunku powierniczego nie pokrywają całości wpłat. Oznacza to możliwość odzyskania wszystkich wpłaconych pieniędzy (z rachunku powierniczego plus z DFG), zamiast ryzyka, że zostaniesz tylko z kredytem. W Twoim przypadku, jeśli inwestycja nie była objęta DFG, to brak tego niejako drugiego filaru w postaci wypłaty z funduszu, więc zabezpieczenie opiera się wyłącznie na rachunku powierniczym (otwarty/zamknięty) i ewentualnych dodatkowych gwarancjach, wpisie roszczenia do księgi wieczystej, ogólnych regułach postępowania upadłościowego (zgłoszenie wierzytelności, udział w podziale masy).

Aby potwierdzić, czy fundusz na pewno Cię nie chroni, sprawdź trzy kwestie: 1. Prospekt informacyjny / umowa deweloperska – powinna znajdować się informacja, czy deweloper odprowadza składki na DFG i na jakich zasadach i jeśli brak jakiejkolwiek wzmianki o DFG, to wysoce prawdopodobne, że inwestycja nie jest objęta ochroną. 2. Data rozpoczęcia sprzedaży przedsięwzięcia – jeżeli w prospekcie albo materiałach dewelopera jest wskazane, że pierwsze umowy sprzedaży w tej inwestycji zawierano przed 1.07.2022 r., to cała inwestycja jest poza DFG. 3. Rachunek powierniczy – sprawdź, czy masz otwarty czy zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (powinno to być wpisane w umowie) i w jakim banku. W przypadku braku DFG szczególnie ważne, czy jest to rachunek zamknięty lub otwarty z dodatkowymi zabezpieczeniami (gwarancja bankowa/ubezpieczeniowa).

Jeżeli deweloper faktycznie jest czy nadmiernie zbliża się do niewypłacalności i od 2 lat nie przenosi na Ciebie własności, warto równolegle zabezpieczać się na kilku frontach (tu już wchodzą narzędzia poprzedniej i aktualnej ustawy deweloperskiej): 1. Wpis roszczenia do księgi wieczystej – upewnij się, że Twoje roszczenie z umowy (o przeniesienie własności) jest wpisane do KW dział III – to kluczowe zabezpieczenie przy inwestycjach bez DFG. 2. Analiza podstaw do odstąpienia od umowy – nowa ustawa przewiduje możliwość odstąpienia po upływie określonych terminów (np. przekroczenie terminu przeniesienia własności o określony czas, zwykle 120 dni, ale należało by sprawdzić dokładne brzmienie Twojej umowy i czy podpada pod starą czy nową ustawę i którą część przepisów okresu przejściowego).

Odstąpienie ma sens tylko wtedy, gdy istnieje realna perspektywa odzyskania środków (z rachunku powierniczego / majątku dewelopera), a nie tylko uwolnienia się od umowy. Jeżeli dojdzie do ogłoszenia upadłości, musisz w określonym terminie zgłosić wierzytelność do syndyka. W przypadku otwartego rachunku powierniczego bank wypłaca transzami w miarę postępu prac – jeśli deweloper dostał już większość pieniędzy, odzyskanie całości bywa trudne. W praktyce, wobec braku ochrony DFG najczęściej walczy się o przejęcie własności domu (jeśli budowa jest blisko końca, a znajdzie się podmiot, który dokończy) albo o jak najwyższy procent zwrotu wpłaconych środków z masy upadłościowej (co niestety bywa częściowe).

A korzystne oferty kredytów hipotecznych są tutaj.