Windykator

Pytanie: Trafiłam na Pana blog i postanowiłam napisać i zapytać co Pan o tym sądzi.
Jestem wynajmującą prowadzącą w tym zakresie działalność gospodarczą. Z racji tego że prawo nie chroni właściciela za to nadmiernie lokatora powstają na tym tle różne problemy. Próbuje jakoś podnieść swoją i tak upadłą pozycje np poprzez postanowienia umowne (obawiając się ich nieważności) tego rodzaju :

1-UMOWA najmu okazjonalnego miejsca w pokoju wieloosobowym przeznaczonego na cel mieszkalny na czas określony 1 maj 2023 do 30 kwiecień 2024
2-Przedmiotem umowy najmu nie jest ani całe mieszkanie ani konkretny pokój w mieszkaniu lecz miejsce( przestrzeń będąca pewną częścią powierzchni mieszkania w którymkolwiek pokoju wieloosobowym lub innym pomieszczeniu mieszkania wskazane przez Wynajmującą na początku umowy o wielkości jak pod…1.szt łóżka jednoosobowe wymiarów 80×200 cm które może ulec zmianie w każdym czasie trwania umowy najmu szczególnie w sytuacji gdyby Najemca nie wywiązywał się ze wszelkich terminowych płatności dotyczących umowy lub nie stosował się do regulaminów , warunków i zakazów umownych.
Ponadto do współkorzystania z takiego pokoju i wyposażenia i innych pomieszczeń wspólnych mieszkania z wyposażeniem bez dodatkowej zgody Najemcy upoważnieni są obecni lokatorzy i Wynajmujący z rodziną jak również inne osoby wskazane przez Wynajmującą lub przebywające w mieszkaniu współkorzystający współlokatorzy lub nowi lokatorzy zgodnie ze wskazaniem Wynajmującej , zarządcę ,pełnomocnika
W trakcie trwania najmu w każdym czasie miejsce to może ulec zmianie na inne w tym samym mieszkaniu na podstawie złożonego oświadczenia Najemcy przez Wynajmującą przy czym taka zmiana miejsca nie stanowi zmiany treści umowy ani nie wpływa na ustaloną kwotę czynszu i opłat dla Wspólnoty lub za energie ,nie uprawnia Najemcy do dochodzenia jakichkolwiek roszczeń od Wynajmującej. Dodatkowo od takiego zdarzenia wynajmujący zastrzega sobie prawo do wymiany zamków w drzwiach i zamykania pokoi do doposażania, dokładania, wymieniania, przesuwania, usuwania wyposażeń .Najemcy wiedzą o tych uprawnieniach i prawach i nie będą poczytywać tego jako :naruszenie miru domowego naruszenie posiadania lub dóbr osobistych, włamanie, wdarcie, nachodzenie, ograniczenie korzystania, tylko jako prawo do współkorzystania z całego mieszkania.

.Najemca jest zobowiązany do przeprowadzki z poprzedniego miejsca do wskazanego nowego miejsca w trybie natychmiastowym. Odmowa przeprowadzki skutkuje naruszeniem: miru domowego ,dóbr osobistych lub posiadania oraz w takim przypadku umowa nie dochodzi do skutku i uznaje się ja za niezawartą jest warunkiem zawieszającym i rozwiązującym umowę.

W szczególnym przypadku uzależnionym od względów ekonomicznych Wynajmującej lub zmiany sytuacji Najemcy i w zależności od rotacji lokatorów i możliwości lokalowych na zasadzie nowej umowy Wynajmujący może zaproponować przeniesienie-przesunięcie Najemcy do miejsca w innym mieszkaniu znajdującym się w tym samym bloku lub w innej lokalizacji o ile Najemca stosuje się do zapisów umowy i reguluje terminowo czynsz.
3-Najemców obowiązują liczne zakazy umowne (zakaz zwierząt, papierosów, prowadzenia firmy)chyb ze uzyska naprzód pisemną zgodę Wynajmującej na odstępstwo od zakazu . Za złamanie zakazów każdorazowa kara umowna 40,000zł .

Przeczytaj też: Miarkowanie kary umownej. Kara umowna a brak szkody.

4–Strony ustaliły i zaakceptowały bez wniesienia sprzeciwu że Najemcy wyrażają nieodwołalną zgodę i upoważniają Wynajmującego że w sytuacji gdyby Najemcy pomimo zakazu wymiany zamków w drzwiach który ich obowiązuje dokonali lub klucze kopiowali bez zgody pisemnej Wynajmującego i klucza do nowych zamków Wynajmującemu nie dostarczyli Wynajmujący potraktuje to jako włamanie i podejmie działania wymiany zamków ponownie w każdym czasie obciążając karą umowną lub opłatą Najemców w wysokości 2000zł.netto + 23% vat.za wymianę wszystkich centralnych zamków, Najemcy nie poczytają tego jako włamanie ,naruszenie miru domowego naruszenie posiadania lub dóbr osobistych tylko prawo do współkorzystania Wynajmujących z całego mieszkania od tego momentu które sobie zastrzegają.
5–Strony ustaliły i zaakceptowały bez wniesienia sprzeciwu że Najemcy upoważniają Wynajmującego do rozwiązania umowy z dostawcami mediów , wyłączenia lub przerwania dostaw energii ,ogrzewania ,wody, łączności i innych mediów jeżeli Najemcy opóźnia się z zapłatą czynszu lub innych wymaganych opłat za dwa okresy płatności lub w dniu ustania stosunku umownego

Przeczytaj też: Jak pozbyć się z mieszkania najemcy który nie płaci czynszu

CZY TAKIE ZAPISY POMOGĄ I UCHRONIĄ MNIE PRZED POSĄDZENIEM MNIE O PRZESTĘPSTWO ZA ODCIĘCIE MEDIÓW ?A CO JEŻELI WYSTARAM SIĘ O LICZNIK PRZEDPŁATOWY I LOKATOR PRZESTANIE WNOSIC OPŁATY A JA PRZESTANĘ ZASILAĆ TEN LICZNIK MAM LICZNE KREDYTY CZY TO MNIE OCHRONI?

6–Najemcy są zobowiązani do :wydania , opuszczenia ,opróżnienia, zwrotu mieszkania wraz z wyposażeniem i AGD w dniu zakończenia umowy , wygaśnięcia, ustania stosunku umownego do godz. 10,00 w stanie niepogorszonym , wobec stanu przekazania oraz do zwrotu wszystkich oryginalnych kluczy ,sporządzenia i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego przez obydwie strony umowy .

Strony ustaliły i zaakceptowały bez wniesienia sprzeciwu że Najemcy wyrażają nieodwołalną zgodę i upoważniają Wynajmującego że w razie nie dopełnienia tego zobowiązania Wynajmujący opróżnia mieszkanie z rzeczy Najemców ,zmienia zamki ,wprowadza się i zamieszkuje ,wprowadza nowych lokatorów którzy zamieszkują a obecnych Najemców obciąża karą umowną 40.000zł

7–wizytacje i przeglądy okresowe. Najemcy zobowiązani są udostępniać Wynajmującemu mieszkanie na żądanie w każdym czasie po wcześniejszym umówieniu się pod rygorem nałożenia każdorazowej kary umownej 3000zł za utrudnianie ,odmowę i zobowiązani są do uczestnictwa, obecności w przeprowadzeniu oglądu, prezentacji mieszkania i innych wymienionych poniżej w wyznaczonym terminie i posprzątania przed tym faktem. Najemca nie może podważać ustalonego wcześniej terminu nawet wówczas gdyby był nieobecny ogląd ,prezentacja się odbędzie ( w takiej sytuacji wejście ze świadkiem lub kamerą i protokół),przynajmniej jeden pokój z balkonem musi być otwarty a dniami branymi pod uwagę są przeważnie piątki, soboty, niedziele. Nasilenie prezentacji maj do wrzesień.

Przeczytaj też: Odszkodowanie od najemcy za zniszczone mieszkanie

W przypadku wezwania do okazania lokalu w jakikolwiek sposób i braku odpowiedzi na wezwanie ze strony Najemców lub niemożliwości powiadomienia Najemcy i jeżeli pomimo wcześniejszego ustalenia terminu wejścia do mieszkania Najemca podważa ustalony termin ,odmawia ,utrudnia, uniemożliwia i okaże się że , w dniu :przeprowadzenia okresowych przeglądów stanu technicznego mieszkania , przeprowadzenia oglądu i kontroli stanu mieszkania , wyposażenia , czystości ,prawidłowości zamykania drzwi ,sprawdzenia wykonywania warunków umowy i stosowania się do zakazów ,zalania i innych szkód , prezentacji mieszkania nowym Najemcą ,wręczenia wypowiedzenia , ustania stosunku umownego- mieszkanie będzie zamknięte lub Najemca będzie nieobecny ,nie stawi się do spisania protokołów lub nie opuści ,nie opróżni mieszkania ze swoich rzeczy , to tym samym upoważnia Wynajmującego lub osób przez niego wskazanych : do wejścia do mieszkania ,zaś na zakończenie najmu do odpłatnego opróżnienia go z rzeczy Najemcy/Najemców ,do posprzątania w zastępstwie za Najemców ,do wymiany zamków w drzwiach ,do rozwiązania umowy z dostawcą energii elektr. a w przypadku braku lub nienależytej współpracy ze strony Najemcy ,opuszczenia w trakcie spisywania, zakłócenia miru domowego lub posiadania ,odmowy podpisu pod protokołem upoważnia Wynajmującego do spisania udokumentowanego protokołu jednostronnego ze skutkiem dla Najemcy/Najemców w postaci kar umownych wynikających z treści umowy i regulaminów na co Najemcy wyrażają zgodę i co w pełni akceptują i oznacza również że Najemca potwierdza opisany stan przedmiotu najmu bez wniesienia sprzeciwu.. W przypadku gdyby okazało się że na zakończenie umowy mieszkanie lub wyposażenie zostało zniszczone ,uszkodzone, niesprawne, utracone Wynajmujący będzie uprawniony do żądania od Najemców pokrycia kosztów naprawy /odkupienia lub kosztów wykonania zastępczego napraw wraz z kosztami usług towarzyszących. W razie zadłużenia Wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na ruchomych rzeczach Najemcy. Każdy przyjazd Wynajmującego będzie odpłatny. Ani fakty te ani zakres współkorzystania nie wpływają na ustaloną wysokość czynszu i opłat eksploatacyjnych dla Wspólnoty Mieszkaniowej i energii elektrycznej. Najemcy wiedzą o tych uprawnieniach i prawach i nie będą poczytywać tego jako zakłócanie -naruszenie miru domowego naruszenie posiadania lub dóbr osobistych, kradzież, włamanie ,groźby karalne., nękanie, wtargniecie, nachodzenie, wdarcie, mobbing, ograniczenie korzystania

.CZY TAKIE ZAPISY POMOGĄ LUB UCHRONIĄ MNIE PRZED KONSEKWENCJAMI KARNYMI ?

Przeczytaj też: Zastaw na rzeczach najemcy

8–umowa zawarta pod warunkiem zawieszającym że :
Najpóźniej do 3 dni od podpisania umowy czyli do dnia 3 maja 2023 r raz na rok Najemcy wykupi i utrzyma przez cały okres najmu OC Najemcy w życiu prywatnym na kwotę 100.000zł w przeciwnym razie umowa nie dochodzi do skutku i po upływie wyznaczonego terminu uznaje się za niezawartą.

-Czy jeżeli lokator nie wykupi OC – do 3 maja 2023 to tego samego dnia kończy się umowa i ja jako wynajmująca mogę :odciąć media i wejść do mieszkania ,wprowadzać nowych lokatorów i zamieszkać niezależnie od tego czy obecny lokator się wyprowadził czy nadal zamieszkuje i czy to będzie skuteczne rozwiązanie umowy?

9–e)Rozwiązanie umowy : z ważnych przyczyn, w przypadku wątpliwości za ważne przyczyny poczytuje się:

f) -gdy Najemca dwukrotnie podważa ustalony wcześniej termin oglądu ,prezentacji mieszkania odmawia ,utrudnia, uniemożliwia, Wynajmującej dokonanie doraźnego przeglądu lokalu w celu sprawdzenia : stanu technicznego ,stanów licznikowych, wyposażenia ,wypełnienia i stosowania się Najemców do warunków i zakazów umownych, prezentacji mieszkania nowym Najemcą
g)-w przypadku powtarzających się skarg od sąsiadów , interwencji policji, zakłócania ciszy nocnej

h)-zmiany liczby osób zamieszkujących

i)-braku bieżącej aktualizacji ankiety do 3 dni przez Najemców

j) Najemcy nie uzupełnia wykorzystanej przez Wynajmującą kaucji w terminie 7 dni od wezwania do zapłaty
k) Najemca narusza w sposób istotny inne warunki umowy pomimo wcześniejszego wezwania do zaprzestania naruszeń
l)- w przypadku zmiany sytuacji makroekonomicznej, zmiany sytuacji na rynku najmu lokali potwierdzonej skierowaną w stosunku do Wynajmującego względniejszą ofertą najmu, a także sytuacji ekonomicznej Wynajmującego;

m)- w przypadku sprzedaży mieszkania przez Wynajmującego

n)- w przypadku wymiany, zamiany, użyczenia, dzierżawy ,oddania ,przekazywania ,podnajmu :miejsce w pokoju ,pokoi ,mieszkania ,miejsca postojowego do używania osobie trzeciej bez uzyskania naprzód od Wynajmującego pisemnej zgody.

o)- naruszenia przez Najemcę którekolwiek z zakazów umownych

Czy te przyczyny są na tyle ważne i doprowadzą do skutecznego rozwiązania ?

Przeczytaj też: Rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego bez wypowiedzenia

10– . Kaucja przeznaczona jest na zabezpieczenie roszczeń Wynajmującego z tytułu naprawienia wyrządzonych przez Najemców szkód w mieszkaniu , zniszczenia lokalu lub jego wyposażenia w trakcie używania ,pogorszenia stanu poprzez nieprawidłowe używanie ,ponadprzeciętnemu zużyciu , zaległości z tytułu czynszu lub opłat ekspl.-zaliczek dla Wspólnoty Mieszkaniowej , niezapłaconych faktur ,odsetek, odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z mieszkania i innych roszczeń wynikających z niedotrzymania przez Najemców zobowiązań umownych, na pokrycie kar umownych, kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, remontu odmalowania lub sprzątania mieszkania za Najemców ,kosztów całkowitych i towarzyszących przywróceniu mieszkania do stanu z początku najmu, zdanego niesprawnego, uszkodzonego wyposażenia i AGD lub zakupu nowego oraz ewentualnej konieczności korzystania z usług prawnych lub specjalistów przez Wynajmującego. Wynajmujący mogą dokonać wg uznania potracenia z kaucji należności na co Najemcy wyrażają zgodę ,pełną akceptacje i do czego Wynajmującego upoważniają ..Jeśli wysokość kaucji jest niewystarczająca na pokrycie zobowiązań umownych lub uległa uszczupleniu Najemca musi ją uzupełniać każdorazowo i niezwłocznie do 7 dni i aż do skutku pokrycia zobowiązań , zniszczeń, szkód, roszczeń Wynajmującego zarówno w trakcie trwania umowy najmu a nawet po wygaśnięciu umowy.

Przeczytaj też: Potrącenie kaucji z czynszem

Czy mogę potrącać kary umowne z kaucji oraz inne które wymieniłam a gdy okaże się kaucja niewystarczająca żądać do uzupełnienia aż do skutku pokrycia kar umownych lub innych szkód tak jak sobie opisałam powyżej. Czy miesiąc na zwrot kaucji można wydłużyć w sytuacji szkód że liczony będzie od momentu zakończenia remontów które spowodował najemca o których wspominamy w protokole zakończenia najmu.?

Odpowiedź: Można powoływać się na przepisy i uchwałę SN dotyczące konsumentów. I tak też, art. 385¹ Kodeksu cywilnego traktujący o niedozwolonych postanowieniach umownych stanowi:

§ 1. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem NIE UZGODNIONE INDYWIDUALNIE nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne).
§ 3. NIE UZGODNIONE INDYWIDUALNIE są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.
§ 4. Ciężar dowodu, że postanowienie zostało UZGODNIONE INDYWIDUALNIE, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.

Do tego jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2011 r., sygn. akt III CZP 119/10 która stanowi, że postanowienie wzorca umowy, SPRZECZNE Z BEZWZGLĘDNIE OBOWIĄZUJĄCYM PRZEPISEM USTAWY, nie może być uznane za niedozwolone postanowienie umowne (art. 385¹ § 1 kc)

Jak chodzi o przytoczony wcześniej § 4. – Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje – sugeruję jako dowód np. nagrywanie “indywidualnego uzgadniania umowy” lub dowód “indywidulanego uzgadniania umowy” w postaci korespondenci mailowej.

Jednakże w sytuacji, gdyby zapis umowy jest nie tylko niezgodny z zasadami współżycia społecznego, dobrymi obyczajami, rażąco narusza interesy najemcy, lecz dodatkowo jest wprost sprzeczny z ustawą, wówczas będzie nieważny, zgodnie z art. 58 kc (kodeksu cywilnego).

Jednak niezgodny z ustawą zapis według mnie chyba nie skutkuje odpowiedzialnością prawną o ile nie zostanie zrealizowany w praktyce czyli np. odcięcie mediów może skutkować odpowiedzialnością karną pomimo zastrzeżenia w umowie takiej ewentualności ale samo zastrzeżenie tego w umowie odpowiedzialnością karną nie skutkuje (dopóki mediów Pani nie odetnie). A najemca może nie wiedzieć o tym, że taki zapis jest niezgodny z ustawą i może respektować zapis. Napisałem na początku “chyba” ponieważ nie jestem pewien, czy swego rodzaju straszenie odcięciem mediów w umowie samo w sobie nie stanowi groźby bezprawnej w celu zmuszenia do określonego zachowania – art. 191 § 1 kk ale chyba nie dopóki później w określonej sytuacji nie wyartykułuje Pani najemcy np. “Jeżeli do jutra nie opuści Pan lokalu, to odetnę Panu media.”

Przeczytaj też: Odcięcie mediów najemcy przez właściciela

Bezpłatne porady: poczta@pamietnikwindykatora.pl