Nieudzielenie kredytu hipotecznego a przepadek zadatku na zakup mieszkania
Pytanie: Chcielismy kupic z mezem mieszkanie na kredyt. Podpisalismy z wlascicielami umowe o przekazaniu zadatku. Sama umowe bez zadnych dat i umow przedwstepnych. Tylko informacja, ze zaplacilismy 40 tysiecy na poczet kupna nieruchomosci. Jednak okazalo sie ze bank nie udzieli nam kredytu. Wlasciciele twierdza, ze nie musza nam oddac tego zadatku. Czy ktos moglby cos poradzic w tej kwestii ?
Odpowiedź: Zadatek reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego i stanowi, że jeśli umowa nie zostanie wykonana z winy jednej strony, druga może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek, a jeśli sama go dała – żądać zwrotu w podwójnej wysokości. Gdy umowa zostanie wykonana (dojdzie do sprzedaży), zadatek zalicza się na poczet ceny. Jeżeli natomiast umowa nie zostanie wykonana z przyczyn niezależnych od obu stron (czyli nikt nie zawinił), w orzecznictwie przyjmuje się obowiązek zwrotu zadatku.
Zasadniczo nieotrzymanie w tej kwestii kredytu obciąża kupującego, o ile umowa nie uzależniała transakcji od jego uzyskania. Z tego powodu bardzo często w umowie przedwstępnej znajduje się zapis stanowiący, że zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od uzyskania kredytu do dnia …; w razie nieuzyskania kredytu zadatek podlega zwrotowi. Jeżeli w Waszym dokumencie nie ma żadnej wzmianki o kredycie ani o tym, że w razie odmowy kredytu zadatek ma być zwrócony, sprzedający mogą twierdzić, że brak kredytu, to niejako Wasz problem, więc wręczony im zadatek mogą zatrzymać. Jeżeli natomiast w umowie o przekazaniu zadatku znalazły się jakiekolwiek zapisy wiążące zakup z uzyskaniem kredytu, to przy odmowie kredytu możecie domagać się zwrotu zadatku.
Jednakże w nowszym orzecznictwie sądowym przewijają się sprawy, w których z powodu nieuzyskania kredytu sąd uznał, że żadna ze stron nie ponosi winy w rozumieniu art. 394 k.c., co prowadzi do obowiązku zwrotu zadatku. I tak też np. Sąd Okręgowy Warszawa‑Praga w Warszawie w wyroku z dnia 26 marca 2019 r., sygn. akt III C 639/18 uznał, że sama okoliczność nieotrzymania kredytu jest wystarczająca do powstania obowiązku zwrotu zadatku, a poziom staranności kupujących przy ubieganiu się o kredyt nie ma tu zasadniczego znaczenia, skoro strony nie wprowadziły dodatkowych warunków co do sposobu ubiegania się o finansowanie. W Waszym przypadku szansa na zasądzenie zwrotu zadatku mogłaby być jeszcze większa, gdybyście wykazali, że rzetelnie staraliście się o kredyt (wnioski do banków, komplet dokumentów), odmowa kredytu wynikła z przyczyn od Was niezależnych (np. decyzja scoringowa banku, zmiana polityki kredytowej).
Przy okazji, korzystne oferty kredytów mieszkaniowych są tutaj.