Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Budynek wielorodzinny ( wieżowiec) zarządzany przez wspólnotę mieszkaniową. W mieszkaniu 2 piętra niżej podczas remontu podłączono do szybu wentylacyjnego prawdopodobnie wyciąg. Zapachy z tego mieszkania uprzykrzają życie w lokalach położonych wyżej. Zgłaszane podczas przeglądu kominiarskiego i u zarządcy. Zarządca stwierdził że wie o co chodzi. Nic to nie dało. Co można zrobić?

Odpowiedź: W budynkach z wentylacją grawitacyjną podłączanie wyciągów mechanicznych (okapów, wentylatorów) do kanałów zbiorczych jest zakazane, bo zakłóca pracę instalacji i może wtłaczać zanieczyszczone powietrze do innych mieszkań. Wyciąg mechaniczny tworzy nadciśnienie w kanale, przez co powietrze z mieszkania może być wtłaczane kratkami do lokali powyżej, jak opisujesz. Zarządca nieruchomości ma prawny obowiązek utrzymywania sprawnej i bezpiecznej wentylacji oraz wykonywania okresowych kontroli przewodów kominowych i wentylacyjnych. To stanowi mocny argument dla Ciebie, bo nie chodzi tylko o komfort, ale o naruszenie wymogów bezpieczeństwa, w tym też ryzyko przy urządzeniach gazowych, jeśli takie są w pionie.

Złóż pisemne zgłoszenie do zarządu wspólnoty i zarządcy a w nim precyzyjnie opisz problem. Napisz, że prawdopodobną przyczyną jest nielegalne podłączenie wyciągu mechanicznego do pionu wentylacyjnego we wskazanym mieszkaniu. Powołaj się na ogólny zakaz łączenia wentylacji mechanicznej z grawitacyjną i na ryzyko wtłaczania zanieczyszczonego powietrza do innych lokali. Wskaż, że takie działanie może naruszać przepisy Prawa budowlanego dotyczące utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i bezpieczeństwa użytkowania. Zażądaj niezwłocznego przeglądu całego pionu przez kominiarza z protokołem, usunięcia nielegalnej instalacji w konkretnym lokalu, pisemnej odpowiedzi do Ciebie w terminie np. 14 dni. Warto też poprosić innych sąsiadów z wyższych kondygnacji, żeby złożyli podobne pisma.

Zażądaj też kopii ostatniego protokołu z przeglądu kominiarskiego, w którym zgłaszałeś problem albo dopilnuj, żeby nowy przegląd został zrobiony i opisany w protokole. Kominiarze często wpisują wprost, że w danym lokalu jest wentylator czy okap mechaniczny podpięty do kanału zbiorczego i to zaburza ciąg. Taki protokół jest istotnym dowodem zarówno dla nadzoru budowlanego, jak i dla sądu.

Jeśli zarządca dalej ignoruje sprawę, mimo wiedzy, powiadom powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Nadzór ten może nałożyć na zarządcę obowiązek usunięcia nieprawidłowości, a nawet nakładać kary za niewykonanie. Jeżeli woń jest silna (chemia, dym, przypalenizna, odpady) i często czy nawet trwale odczuwalna, to można złożyć skargę do Sanepidu na to, że warunki sanitarne w lokalu są naruszone z powodu niesprawnej wentylacji i działań sąsiada. Sanepid może współdziałać z nadzorem budowlanym lub bezpośrednio wskazać konieczność usunięcia źródła uciążliwości.

Jeżeli mimo interwencji urzędów problem się przeciąga, to masz prawo wystąpić przeciwko temu sąsiadowi z powództwem negatoryjnym o zaniechanie immisji i żądać zakazu używania wyciągu do kanału wspólnego oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Z kolei przeciwko zarządcy możesz wystąpić z roszczeniami o przywrócenie prawidłowego stanu technicznego i ewentualne odszkodowanie za długotrwałe uciążliwości, o ile jesteś w stanie wykazać szkodę (np. koszty dodatkowej wentylacji, spadek wartości lokalu, wydatki na ozonowanie itp.). W postępowaniu sądowym protokoły kominiarskie, korespondencja ze wspólnotą, pisma z nadzoru budowlanego i Sanepidu i zeznania sąsiadów z pionu są kluczowe.