Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Moja babcia nie miala drogi dojazdowej do dzialki . Sąsiadowała z dzialka nalezaca do miasta. I wykupiła za 10 tysiecy od miasta sluzebnosc drogi z kawałka ich działki. Miasto później sprzedało dzialke z tą służebności komuś innemu i ten nowy właściciel zagrodził ta drogę do dzialki i żąda co miesiąc żeby mu placic za przejazd. Czy on ma prawo żądac od nas tych pieniędzy czy jest to bezprawnie? Co teraz robic?

Odpowiedź: Służebność drogi jest ograniczonym prawem rzeczowym – obciąża konkretną działkę i nie wygasa z chwilą sprzedaży tej działki. Po sprzedaży działki przez miasto nowy właściciel wchodzi w miejsce poprzedniego właściciela jako właściciel działki obciążonej i ma obowiązek znosić przejazd zgodnie z treścią służebności. Jeżeli kiedyś jednorazowo zapłaciliście 10 tys. zł za ustanowienie służebności (np. w akcie notarialnym z miastem), to to jest wynagrodzenie za obciążenie działki, a nie zapłata za abonament należny każdemu kolejnemu właścicielowi.

Wynagrodzenie za służebność powinno wynikać z umowy – aktu notarialnego lub z orzeczenia sądu. Nie można go sobie dowolnie kształtować później. Zazwyczaj ustala się jednorazowe wynagrodzenie przy ustanowieniu służebności; stała opłata miesięczna jest możliwa tylko wtedy, gdy wyraźnie tak zapisano w umowie/sądzie. Skoro babcia wykupiła służebność u miasta (zapłaciła 10 tys. zł miastu), to obecny właściciel kupił działkę już obciążoną tą służebnością i powinien się z tym liczyć. Żądanie comiesięcznych opłat bez podstawy prawnej w przepisach, w umowie, w orzeczeniu sądu, jest po prostu bezprawne.

Dalej, właściciel działki obciążonej służebnością ma obowiązek ją udostępniać i nie może jej tarasować w sposób, który uniemożliwia korzystanie z prawa przejazdu. Jeżeli ogrodził teren tak, że nie można przejechać lub przejść zgodnie z przebiegiem służebności, to narusza Wasze prawo wynikające ze służebności; służebność ma zapewnić dojazd, a nie tylko formalnie istnieć w dokumencie. Akt notarialny lub umowa, na podstawie której ustanowiono służebność drogi – przejazu z miastem (tam powinien znajdować się: przebieg drogi, zakres uprawnień, sposób korzystania, informacja o wynagrodzeniu). Należy też sprawdzić księgę wieczystą działki sąsiada (czy jest w niej wpisana służebność na rzecz działki babci) oraz księgę wieczystą działki babci (w niej też może istnieć wzmianka, chociaż niekoniecznie).

Pokażcie temu sąsiadowi odpis aktu notarialnego i odpis z księgi wieczystej z wpisaną służebnością i wyjaśnijcie mu, że kupił działkę już obciążoną i nie ma podstawy prawnej do pobierania opłat, skoro wynagrodzenie zapłacono miastu. Poinformujcie go, że blokowanie przejazdu stanowi naruszenie służebności, a w razie dalszych problemów będziecie zmuszeni wystąpić na drogę sądową. Jeżeli służebność nie została wpisana do księgi wieczystej, a była ustanowiona w akcie notarialnym – można złożyć wniosek o wpis służebności do KW, co dodatkowo zabezpiecza Wasze prawo wobec obecnego i przyszłych właścicieli. Przed sądem można wnosić o przywrócenie możliwości wykonywania służebności (żądanie usunięcia ogrodzenia w części blokującej drogę), zaniechanie dalszych naruszeń prawa służebności, ewentualnie też o ustalenie treści służebności, jeśli istnieją spory co do przebiegu. Jeżeli z jakiegoś powodu okazałoby się, że służebność nie została prawidłowo ustanowiona, w ostateczności można żądać przed sądem ustanowienia drogi koniecznej na podstawie art. 145 k.c. za wynagrodzeniem, ale z Twojego opisu wynika, że już ją macie.

Zdarzało się, że gminy ustanawiały służebność tylko na czas określony i dlatego koniecznie trzeba przeczytać dokładnie akt notarialny pod kątem tego, czy jest tam data końcowa służebności, czy jednak służebność jest ustalona na czas nieoznaczony.