Nabycie w spadku udziału w domu a wypowiedzenie lokalu komunalnego przez gminę
Pytanie: Mam pytanie odnośnie spadku . Dostalam 1/3 spadku , moja mama dostała 1/3 spadku oraz mój brat dostał 1/3 spadku (dom z działka ). Moja mama posiada mieszkanie komunalne. Moje pytanie brzmi czy gmina może wypowiedzieć mamie mieszkanie komunalne na podstawie tego że jest posiadaczką 1/3 domu? Dodam że dom stał 4 lata ( i warunki mieszkalne sa kiepskie).
Odpowiedź: Gmina ma prawo wypowiedzieć najem lokalu komunalnego, jeżeli najemca ma tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego. Podstawą prawną jest tu art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowiący, że właściciel (w tym przypadku – gmina) może wypowiedzieć najem osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokator może używać tego lokalu, a lokal spełnia warunki lokalu zamiennego. Tytułem prawnym jest także współwłasność domu, czyli 1/3 udziału w nieruchomości (nie jest wymagane 100% własności).
Aby jednak wypowiedzenie mieszkania komunalnego było zgodne z ustawą, muszą zostać spełnione łącznie trzy warunki: mama posiada tytuł prawny do innego lokalu (tu: współwłasność domu), może faktycznie korzystać z tego domu (brak sporów rodzinnych uniemożliwiających zamieszkanie, brak przeszkód faktycznych) i dom spełnia warunki lokalu zamiennego, czyli nadaje się do zamieszkania, ma odpowiedni standard, bezpieczeństwo, instalacje, możliwość normalnego życia. Jeżeli dom jest w bardzo złym stanie technicznym, zawilgocony, bez ogrzewania, instalacji, zagrażający zdrowiu itp., to można uznać, że nie spełnia warunków lokalu zamiennego, więc gmina nie powinna traktować go jako alternatywy. W orzecznictwie i doktrynie prawa przyjęto, że samo istnienie prawa do lokalu nie wystarczy, jeśli lokator nie może go używać w normalny sposób.
Gminy faktycznie coraz częściej badają, czy najemca posiada inne mieszkanie lub dom i w takich sytuacjach rozważają wypowiedzenie umowy. Mogą powołać się na art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy i wypowiedzieć umowę najmu lokalu z uzasadnieniem. Gdyby mama otrzymała takie wypowiedzenie, to ma prawo kwestionować je przed sądem wskazując na zły stan domu i brak realnej możliwości zamieszkania. Już teraz na wszelki wypadek niech uzyska dowody złego stanu domu: zdjęcia, ewentualne opinie fachowców, protokoły z przeglądów, dokumentację techniczną itp. I niech sprawdzi uchwały swej gminy o zasadach wynajmowania lokali z zasobu gminnego; czasem zawierają dodatkowe kryteria dot. posiadania innej nieruchomości.