Mieszkanie większe niż w zawartej umowie kupna
Pytanie: Po zakupie mieszkania otrzymałem informację na maila od dewelopera że po przeprowadzeniu inwentaryzacji powykonawczej mieszkanie okazało się większe niż zakładano ( metraż ) . W związku z czym deweloper nie będzie wnosił o dopłatę za dodatkowe metry.
Czy po takim poniższym mailu od dewelopera może on kiedykolwiek żądać jednak dopłaty ?
“Szanowni Państwo,
informujemy, że zgodnie z inwentaryzacją powykonawczą, którą załączam do wiadomości w związku z przebiegiem prac budowlanych aktualna powierzchnia mieszkania wynosi xxx m2. Z uwagi na większą powierzchnie oznajmiamy, że w ramach dobrej współpracy nie będziemy wnosić o dopłatę w wysokości xxx zł z Państwa strony za lokal.”
Odpowiedź: Taki mail to wyraźne oświadczenie dewelopera, że zna wynik inwentaryzacji (większy metraż) i świadomie rezygnuje z roszczenia o dopłatę. Takie oświadczenie można traktować jako zrzeczenie się roszczenia / zmianę uzgodnionej ceny na Pana korzyść – deweloper akceptuje, że mimo większego metrażu zostaje zachowana pierwotna cena. Po przeniesieniu własności w akcie notarialnym deweloper nie może jednostronnie podnieść ceny, nawet gdyby później chciał powoływać się na inne wyliczenia metrażu.
Teoretycznie deweloper może wystosować wezwanie do zapłaty – dopłaty, ale to nie znaczy, że jego roszczenie będzie zasadne, ponieważ w przypadku powstania sporu, sąd będzie brał pod uwagę: treść umowy deweloperskiej / umowy sprzedaży (klauzule o dopłatach przy różnicy metrażu), fakt, że deweloper znał inwentaryzację powykonawczą i mimo to napisał, że nie będzie żądał dopłaty, i wreszcie też – zasadę ochrony konsumenta i jednoznaczność postanowień umownych co do ceny. Jeżeli w umowie znajduje się zapis o możliwości żądania przez dewelopera dopłaty przy zwiększonym metrażu, to maile tego rodzaju bardzo obniżają potencjalną skuteczność późniejszego powoływania się na taki zapis (deweloper sam go uchylił w tej w konkretnej sytuacji). Kancelarie prawne od lat wskazują, że po akcie notarialnym i akceptacji ceny przez strony deweloper ma bardzo ograniczone pole do dochodzenia dopłat za metraż; częściej to nabywcy skutecznie dochodzą obniżek przy zaniżonym lub źle liczonym metrażu.
Na wszelki wypadek proszę zachować maila i załączoną inwentaryzację. Proponuję też (póki co, to jedynie z ciekawości) sprawdzić w umowie deweloperskiej / akcie notarialnym, jak dokładnie uregulowano kwestię różnic w powierzchni (dopuszczalny próg, dopłata/niedopłata), czy zawiera jakiekolwiek postanowienia pozwalające deweloperowi korygować cenę po przeniesieniu własności (zwykle ich nie ma lub są bardzo ograniczone). Jeśli kiedyś otrzyma Pan wezwanie do dopłaty, będzie Pan miał mocny kontrargument w postaci tego maila.