Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Sprzedałam działkę po rodzicach. Jestem aktualnie przed kupnem mieszkania i teraz jak to zrobić, chcę aby to było mieszkanie córki. Czy w takim razie wcześniej ( przed zakupem ) jej przelać pieniądze jako darowizna i córka już kupi na siebie, czy kupując przepisać i podarować córce? Czy to ma jakieś znaczenie?

Odpowiedź: Ma to znaczenie i praktyczne, i formalne; w Waszej sytuacji (córka jest jeszcze niepełnoletnia) najczęściej bezpieczniej i prościej jest najpierw przekazać darowiznę pieniędzy na córkę (z uwzględnieniem przepisów podatkowych), a dopiero potem kupić mieszkanie na nią, ale należy też wziąć pod uwagę zgodę sądu opiekuńczego na zakup oraz kwestie Twojego zabezpieczenia mieszkaniowego.

Możesz zatem przelać córce pieniądze jako darowiznę (matka vs córka to tzw. grupa 0 podatkowa), co przy spełnieniu warunków daje pełne zwolnienie z podatku od darowizny. Warunki zwolnienia z podatku od darowizn, to przelew z Twojego konta na rachunek córki (lub jej rachunek małoletniego w banku) i zgłoszenie darowizny na formularzu SD‑Z2 w ciągu 6 miesięcy od otrzymania środków. Nie jest tu wymagany akt notarialny, czyli wystarczy przelew i SD‑Z2.

Jak chodzi natomiast o zakup mieszkania na córkę za już jej pieniądze, to ponieważ córka jest małoletnia, zakup mieszkania na nią w drodze umowy sprzedaży wymaga zgody sądu opiekuńczego jako że jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd majątkiem dziecka. Notariusz powinien odmówić sporządzenia umowy sprzedaży na małoletnie dziecko bez prawomocnej zgody sądu opiekuńczego, nawet jeśli pieniądze pochodzą z darowizny od rodziców. zaletą takiego rozwiązania jest to, że od początku właścicielem mieszkania jest córka, nie wchodzi to do Twojego majątku wspólnego ani osobistego. Wada natomiast jest to, że konieczne jest wspomniane uzyskanie zgody sądu (wniosek, opłata, czas oczekiwania).

Jak chodzi o kupno mieszkania na siebie i późniejsze jego darowanie córce, to możesz kupić mieszkanie na siebie (lub na siebie i np. partnera/małżonka, jeśli tak postanowicie), a następnie w przyszłości podarować je córce aktem notarialnym jako darowiznę nieruchomości. Darowizna mieszkania od rodzica na dziecko w grupie „0” również może być zwolniona z podatku od spadków i darowizn i przy darowiźnie nieruchomości formalności podatkowe załatwia notariusz, nie składa się wtedy SD‑Z2. Jeśli darujesz mieszkanie małoletniej córce, to także jest czynność przekraczająca zwykły zarząd jej majątkiem i notariusz i w tym przypadku będzie wymagał zgody sądu opiekuńczego.

Pod względem podatku od spadków i darowizn, w obu wariantach (darowizna pieniędzy albo darowizna mieszkania) córka jako zstępna należy do zerowej grupy podatkowej, więc można osiągnąć pełne zwolnienie z podatku przy spełnieniu warunków (przy pieniądzach – SD‑Z2, przy mieszkaniu – akt notarialny i rozliczenie przez notariusza). Różnica praktyczna jest w kolejności czynności, konieczności uzyskania zgody sądu i w tym, kto jest właścicielem mieszkania po zakupie (Ty czy córka od razu).

Najważniejsze pytania przed wyborem wariantu, to po pierwsze, czy zależy Ci, żeby mieszkanie w ogóle nie przechodziło przez Twój majątek (ze względu na podział z mężem / przyszłych spadkobierców). Drugie, to czy jesteś gotowa na procedurę przed sądem opiekuńczym przed samym zakupem i ewentualnie przy darowiźnie? I wreszcie, czy chcesz jednocześnie zabezpieczyć sobie prawo do mieszkania (np. służebność mieszkania / użytkowanie), jeśli własność będzie od razu u córki.