Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Kupiłem mieszkanie z rynku wtórnego (pierwotnie od Victoria Dom). W dokumentach powierzchnia to ok. 63 m², liczona zgodnie z normą ISO 9836:1997.
Problem w tym, że w tej powierzchni zawarte są ścianki działowe (ok. 3 m²). One nadal istnieją – nic nie było wyburzane – ale realnie nie są to metry „do życia”. Finalnie przestrzeń, którą faktycznie mogę użytkować, to bliżej 60 m², a nie 63 m².
I teraz pytania:
Czy to jest standard na rynku wtórnym, że metraż obejmuje też powierzchnię ścian działowych?
Czy spotkaliście się z sytuacją, gdzie ktoś próbował to podważyć albo negocjować cenę z tego powodu?
Jak to wygląda przy dalszej sprzedaży – kupujący patrzą bardziej na „papierowe” 63 m² czy realny układ i odczuwalną przestrzeń?
Mam poczucie, że zapłaciłem za metry, których nie da się realnie wykorzystać – ale może tak po prostu działa rynek i norma.

Odpowiedź: Norma PN‑ISO 9836:1997 rozróżnia ściany nośne, ściany działowe i ścianki działowe, przy czym powierzchnię pod elementami możliwymi do demontażu (ścianki działowe) wlicza się do powierzchni netto, czyli użytkowej. Natomiast murowane, stałe ściany działowe powinny być zaliczane do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej; nie powinny więc powiększać metrażu użytkowego. Wielu deweloperów wlicza metry pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej, przez co nabywca płaci za powierzchnię, z której w rzeczywistości nie korzysta. Różnice z tego powodu mogą sięgać 2–3% całej powierzchni lokalu, co przy 63 m² daje właśnie okolice 1,5–2 mm² różnicy.

Na rynku wtórnym sprzedający z reguły posługuje się metrażem z dokumentów (akt notarialny, zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty), który z kolei pochodzi z obmiaru według wybranej normy. Standardem jest więc to, że w obrocie rynkowym funkcjonuje metraż, który w jakimś stopniu obejmuje powierzchnię pod ściankami działowymi, o ile tak został kiedyś ustalony. Od 2026 r. przepisy wymagają, aby cena mieszkań od dewelopera była liczona jako iloczyn rzeczywistej powierzchni użytkowej i ceny za mm², z odniesieniem do właściwej wersji normy; ma to uciąć spory o dopłacanie za metry pod ściankami. Dla Twojego mieszkania – kupione z rynku wtórnego – zastosowanie ma jednak sposób liczenia z momentu pierwotnego nabycia od Victoria Dom.

Coraz częściej pojawiają się sprawy sądowe dotyczące zawyżonego metrażu z powodu wliczenia powierzchni pod ścianami działowymi, mimo powołania w umowie na PN‑ISO 9836:1997. Jeżeli deweloper wliczył powierzchnię pod stałymi (murowanymi) ścianami działowymi do powierzchni użytkowej, sądy nierzadko uznają to za sprzeczne z normą i dopuszczają roszczenia o obniżenie ceny lub zwrot części zapłaty. Na rynku wtórnym kwestia dochodzenia tego typu roszczeń jest trudniejsza: jeśli kupowałeś od osoby prywatnej, to zwykle przyjmuje się, że metraż z aktu odzwierciedla stan prawny i ewentualne spory kieruje się raczej do dewelopera (o ile roszczenia nie są przedawnione). Częściej spotykane są próby negocjowania ceny na podstawie niezależnego pomiaru lub ekspertyzy niż pełnowymiarowe spory sądowe między stronami obrotu wtórnego.

Kupujący formalnie patrzą najpierw na metraż z dokumentów, bo od tego zwykle liczy się cenę jednostkową za mm² i finansowanie – kredyt. Jednocześnie realny układ, odczuwalna przestrzeń i funkcjonalność mieszkania mają ogromny wpływ na to, ilu chętnych się zgłosi i za jaką cenę zaakceptują lokal, więc faktyczne np. 60 mm² “po świetle” może przełożyć się na gorszą subiektywną ocenę, nawet przy formalnych 63 mm². Nowa linia regulacyjna (powierzchnia użytkowa liczona ściślej, bez stałych ścian działowych) może w kolejnych latach sprawić, że kupujący będą bardziej krytycznie patrzeć na starsze akty notarialne i prosić o rzuty z wymiarami lub własny pomiar. W praktyce przy negocjacowaniu sprzedaży możesz więc wskazać formalne 63 mm², ale uczciwie dodać, jaki jest układ i jakie są możliwości zmiany ścian, albo od razu posiłkować się niezależnym pomiarem “po świetle” jako argumentem przy ustalaniu ceny.

Jeżeli w Twoich dokumentach wskazano, że powierzchnię obliczono zgodnie z PN‑ISO 9836:1997, a wliczono tam metry pod stałymi, murowanymi ścianami działowymi (nie lekkimi ściankami do demontażu), to teoretycznie można to uznać za zawyżenie metrażu w rozumieniu najnowszych interpretacji normy i orzecznictwa. Jeżeli jednak w Twoim przypadku chodzi o ścianki działowe możliwe do demontażu, to wliczanie ich powierzchni jest zgodne z normą i trudno mówić o formalnym nadużyciu, lecz co najwyżej o tym, że sama norma i praktyka rynkowa są dla kupującego mało intuicyjne.

Przy okazji, korzystne oferty kredytów mieszkaniowych są tutaj.