Maksymalna podwyżka czynszu najmu
Pytanie: Czy najemca ma prawo podnieść czynsz o 30 % w trakcie trwania umowy zawartej na rok w której jest wzmianka o tym, że ma prawo do naniesienia zmian w tym temacie aczkolwiek bez podanych widełek w zakresie wysokości bądź terminów podczas gdy ostatnią umowę sporządził trzy miesiące temu.
Odpowiedź: Co do zasady wynajmujący może podnieść czynsz w trakcie trwania umowy nawet na czas określony, ale musi zrobić to w określonym trybie (wypowiedzenie dotychczasowej stawki z 3‑miesięcznym terminem i w rozsądnej wysokości), a nie z dnia na dzień, a nieprecyzyjna klauzula “ma prawo do zmian” nie daje mu pełnej dowolności.
Ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 8a) pozwala właścicielowi podnieść czynsz przez wypowiedzenie jego dotychczasowej wysokości, z zachowaniem terminu wypowiedzenia (co do zasady 3 miesiące, na koniec miesiąca). Podwyżka nie może być wprowadzana częściej niż raz na 6 miesięcy, licząc od dnia, w którym poprzednia podwyżka zaczęła obowiązywać. Przy zwykłym najmie mieszkalnym art. 8a stosuje się również do umów na czas oznaczony, chyba że mamy najem okazjonalny albo instytucjonalny, gdzie warunki podwyżek muszą wynikać z umowy (i wtedy to umowa decyduje, ale też musi być konkretna). Jeżeli klauzula mówi ogólnie “wynajmujący może zmieniać czynsz”, ale nie określa zasad (limitów, terminów, wskaźników), to w praktyce i tak trzeba stosować m.in. ogólne ograniczenia z ustawy (częstotliwość, możliwość kwestionowania podwyżki).
Prawo nie wprowadza prostego limitu procentowego typu 10% czy 20% rocznie, ale podwyżki ponad poziom odpowiadający 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku wymagają uzasadnienia, a lokator może zażądać kalkulacji, a potem zaskarżyć podwyżkę do sądu. Za co do zasady uzasadnioną uznaje się podwyżkę do wysokości średniorocznej inflacji z poprzedniego roku (wyższa może być kwestionowana, choć nie jest automatycznie niedopuszczalna).
W Twojej sytuacji, skoro nowa umowa została zawarta 3 miesiące temu, a wcześniej nie było podwyżki w jej ramach, to od strony częstotliwości podwyżek, warunek 6 miesięcy odnosi się do poprzedniej podwyżki czynszu, a nie samego podpisania umowy; jeśli czynsz wg umowy obowiązuje od 3 miesięcy i wcześniej nie był podnoszony, sam upływ 3 miesięcy nie blokuje podwyżki, ale blokuje podwyższanie częściej niż raz na 6 miesięcy. Podwyżka musi być dokonana w formie pisemnego wypowiedzenia stawki czynszu z zachowaniem co najmniej 3‑miesięcznego terminu (chyba że umowa przewiduje dłuższy), liczonym na koniec miesiąca.
W związku z powyższym, masz prawo w ciągu 2 miesięcy od wypowiedzenia dotychczasowej stawki albo złożyć oświadczenie o odmowie przyjęcia podwyżki (co prowadzi do rozwiązania umowy po upływie terminu wypowiedzenia) albo wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna lub zbyt wysoka. Na żądanie lokatora właściciel ma 14 dni na pisemne przedstawienie przyczyny podwyżki i jej kalkulacji. W przeciwnym wypadku podwyżka jest nieważna.