Kwestionowanie operatu w kwestii zakupu działki gminnej
Pytanie: Chcę kupić działkę będącą własnością gminy. Gmina wyrazila zgodę. Otrzymałem wycenę rzeczoznawcy, lecz była zdecydowanie za wysoka. Wystąpiłem więc o zmianę operatu, wskazując błędy oraz niezgodność z prawem. Gmina przesłała moje zastrzeżenia rzeczoznawcy, który sporządził nowy operat, ale podtrzymal wycenę. Czy ponownie odwołać się co do wyceny?
Odpowiedź: Cena sprzedaży nieruchomości gminnej musi być ustalona jako nie niższa od wartości wynikającej z operatu, więc sama subiektywna w Pana ocenie zbyt wysoka cena nie wystarczy, aby ją skutecznie podważyć. Odwołanie ma sens tylko wtedy, gdy da się wykazać konkretne, istotne naruszenia przepisów lub rażące błędy w operacie – w przeciwnym razie gmina i tak będzie związana tą wyceną.
Przy sprzedaży bezprzetargowej, jak w Twoim przypadku, cenę ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość, czyli w praktyce w oparciu o operat rzeczoznawcy majątkowego. Organy i sądy mogą zakwestionować operat tylko w wyjątkowych wypadkach, a mianowicie, gdy naruszono przepisy (ustawa o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenie o wycenie) albo gdy operat zawiera ewidentne błędy dyskwalifikujące jego wartość dowodową. Dalsze kwestionowanie ma więc sens, o ile można wskazać na przykład zastosowanie niewłaściwego podejścia lub metody wbrew celowi wyceny i charakterystyce działki, użycie nieruchomości porównawczych rażąco niepodobnych (inne przeznaczenie, uzbrojenie, lokalizacja), błędne ustalenia co do przeznaczenia w MPZP, stanu prawnego, dostępu do drogi, uzbrojenia, ograniczeń zabudowy, itp. lub błędy rachunkowe, logiczne lub wewnętrzne sprzeczności w operacie. Jeśli Twoje zastrzeżenia dotyczyły właśnie takich elementów, a rzeczoznawca je zignorował, to warto rozważyć kolejny krok.
Możesz zlecić niezależnemu rzeczoznawcy sporządzenie prywatnej opinii/operatu porównawczego wykazującego błędy lub przeszacowanie (nie wiąże gminy, ale jest argumentem w dalszych rozmowach i ewentualnym sporze). Następnie wystąpić do gminy o ponowne przeanalizowanie wyceny w świetle tej opinii i zaproponować negocjacje (zwłaszcza jeśli sprzedaż następuje w rokowaniach, a nie w przetargu). Możesz też rozważyć skierowanie sprawy do sądu (np. przy roszczeniach ustawowych, użytkowaniu wieczystym, itp.), ale tylko jeśli są realne, dobrze udokumentowane podstawy do podważenia operatu, o których napisałem wyżej. Jeżeli jedyne, co możesz wskazać, to ogólne wrażenie, że jest za drogo, to ponowne odwołanie prawie na pewno nie przyniesie skutku, bo gmina jest związana obowiązkiem ustalenia ceny równej lub wyższej od wartości z operatu. Jeśli masz mocne, merytoryczne zarzuty i możliwość poparcia ich profesjonalną niezależną opinią, warto je jeszcze raz formalnie przedstawić i równolegle przygotować się albo do negocjacji ceny, albo zrezygnować z zakupu, gdy gmina nie zejdzie z wartości.