Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Jeśli mąż (brak rozdzielności majątkowej) kupi mieszkanie na siebie w akcie notarialnym, że będzie jego to mieszkanie. To naprawdę będzie jego? Skoro kupi je z naszych pieniędzy ( będzie to zlepek trochę moich pieniedzy przed ślubem, więcej jego sprzed ślubu i trochę też tych aktualnych ).

Odpowiedź: Wszystko, co zostaje nabyte w trakcie trwania małżeństwa we wspólności ustawowej i ze wspólnych środków, wchodzi w skład majątku wspólnego, nawet jeśli kupuje to tylko jeden małżonek. Sąd Najwyższy i doktryna zaznaczają, że sam fakt, że w akcie notarialnym jako właściciel figuruje tylko mąż, nie zmienia wspólnego charakteru mieszkania, jeśli zostało kupione z pieniędzy wspólnych. Bardzo często cytowana jest w tej kwestii uchwała SN z 13.11.1962 r., sygn. akt III CO 2/62, do której odwołuje się nowsza uchwała SN z 19.10.2018 r., sygn. akt III CZP 45/18. Sąd Najwyższy stwierdził w niej, że nieruchomość nabyta przez jednego z małżonków w czasie trwania małżeństwa stanowi majątek wspólny również wtedy, gdy część środków pochodziła z majątku osobistego, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej.

Mąż może nabyć mieszkanie wyłącznie do swojego majątku osobistego, jeśli całość środków na zakup pochodzi z jego majątku osobistego, np. z oszczędności sprzed ślubu, spadku czy darowizny tylko dla niego. W takich przypadkach w akcie notarialnym zwykle wpisuje się oświadczenie, że nieruchomość jest nabywana ze środków pochodzących z majątku osobistego i ma wejść do majątku osobistego męża. Zasadniczo bowiem, przedmioty nabyte przed ślubem oraz to, co nabyte w zamian za składnik majątku osobistego (np. sprzedaż jego mieszkania sprzed ślubu i zakup nowego z tych pieniędzy) pozostaje jego majątkiem osobistym. Jednakże w tej sprawie, przez sam fakt użycia choć części pieniędzy wspólnych (zarobionych po ślubie) powstaje domniemanie, że mieszkanie wchodzi do majątku wspólnego, niezależnie od tego, że notariusz w akcie notarialnym wpisze własność męża. Jeżeli nawet w kacie znalazłby się wpis stanowiący, że mieszkanie to nabywa mąż do majątku osobistego, to przy ewentualnym sporze, to mąż będzie musiał udowadniać, że w rzeczywistości całość środków pochodziła z jego majątku osobistego; tymczasem, skoro część była wasza wspólna, to będzie z tym problem. W takiej sytuacji co najwyżej mogą wtedy powstać roszczenia o zwrot nakładów z majątku osobistego (Twojego i jego) na majątek wspólny albo odwrotnie, ale to już rozlicza się przy podziale majątku. Na przykład: jeśli 20% ceny to twoje pieniądze sprzed ślubu, 50% jego sprzed ślubu, a 30% to oszczędności wspólne po ślubie, to mieszkanie zasadniczo będzie traktowane jako wspólne (majątek wspólny), z roszczeniami o rozliczenie nakładów z majątków osobistych.

W przypadku zakupu z pieniędzy wspólnych, notariusz powinien wymagać Twojej zgody na zakup; brak zgody może powodować nieważność umowy. W akcie notarialnym w takich przypadkach stosuje się sformułowanie “nabycie do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską”. Ustal z mężem i z notariuszem, żeby akt precyzyjnie odzwierciedlał stan faktyczny: czy mieszkanie ma wchodzić do majątku wspólnego, czy osobistego, i z jakich środków jest finansowane. Jeśli wchodzą w grę istotne kwoty Twoich środków sprzed ślubu, a mimo wszystko mieszkanie ma być jego osobistą własnością, to sugeruję sporządzić odrębne porozumienie o rozliczeniu tych nakładów.